贾利彬：住宅机电常见的“坑”与“泪”

作者贾利彬

机电人脉原创

室外机电常见问题

1.1 各种市政管线的进出

1.1.1 各种市政管线（给水、雨污水、强电、电信等）进入小区时要充分考虑当地市政环境，是否允许明挖。如果不允许必须提前知会施工单位和成本部门，提前做好顶管、暗挖、引管等预算，避免后期出现大的造价变化，容易引起被动被领导K。

1.1.2 大型住宅小区强电的引入需提前考虑（时间预留1年左右），必要时进行预报装，没准哪个领导突然决定必须供电局投资！深圳现在很多公寓建筑正在进行商住改居民电价的操作，这点要提前去进行沟通，否则后期大的配电房改造不可避免。

1.1.3 有的时候雨污水的排放，也容易引起很大的损失：

1）市政井室施工前没有复测，拿着管线勘测就以为毫无问题，结果施工完一看，直排变成化粪池污水泵站提升工程。

2）小区的雨污水施工时，周边市政还没配套完善，结果园区内管线排布过于的走低，市政图纸的标高由于种种因素，走你这段抬高了管线标高。我们左右不了市政（市政施工图也会有调整），只能左右我们自己，小区管线排布在允许的范围内尽量提高小区出户标高。

1.2 室外管线回填

1.2.1 目前大多数项目都存在抢工现象，成本又越来越抠，室外大体积回填控制不好，后期管线沉降厉害，导致不得不重新二次挖开。尤其是基坑周边回填要引起重视：不差钱的业主可以采用石粉渣回填；差钱的业主可以采取严格控制分层夯实的工序；尽量提早促成早回填、勤浇水的自然沉降方式。

1.3 其他

1.3.1 园林与室外埋地管线的关系：园林设计师设计的园林图纸美轮美奂，地下管线单位施工的无可挑剔，结果燃气验收的时候被提：乔木在燃气管线1.5m范围内，挪树吧！

1.3.2 每个地产老板都有一颗田园心，很多名贵的树木都是老板不辞辛苦的去外地采购，种上以后整个小区高端大气上档次，瞬间提高了一个逼格。消防验收的时候，消防验收单位开着他们的大型消防车来了，通往消防环路和去登高面的路上被树冠挡住，当你怀着一颗小红心给老板汇报时说：需要挪树，估计老板一定有想杀只驴子祭祭旗的冲动。

1.3.3 有的小区为体现档次，小区的入口会设置扶梯进行花园入户。有的时候小区结构早早施工预埋了扶梯用钢板，园林配套图纸迟迟不出。等电梯到位园林施工到此处，发现电梯在园林的土层里，迫于无奈只能接受扶梯到顶在上几步台阶的悲剧。

地下室机电常见问题

2.1 地下室设备

2.1.1 住宅地下室很多设备用房，尤其是发电机、变压器等稍微大的设备，设计前期需要结构复核是否能运输到设备房（否则预留结构吊装孔），在施工时提前要求施工单位上报设备运输路线方案，否则等设备到场，墙砌筑完成没预留洞口，还要工人挥大锤。

2.1.2 地下室设备尤其是水泵房，是住宅高低频噪音的主要来源。现在房价这么高昂，我们作为专业工程师就不要在乎那点成本：好的厂家水泵、浮动地台、阻尼吊架、橡胶软接这些东西，能上的都上。

2.1.3 由于环评报告一般不是机电专业去搞，环评报告标准文本中一条发电机排烟需要高空排放没刻意去修改，最后设计整一条双层不锈钢保温烟管捅到塔楼天面去，成本一算账几百万不干了，嚷嚷着要改。这时需要我们前期去友情提示负责环评的人员，把环评报告中关于发电机排烟修改成：经合格处理后排放。这样就给后期设计留下很大余地。

2.2 地下室安装

2.2.1 由于绿色建筑的要求，很多项目设置了雨水回收，形式主要有：室外雨水模块、地下室雨水收集池。假如设置雨水收集池在地下室尤其要慎重，必须要求检修人口设置在雨水池上端并伸出地面，假如建筑格局的布置只能实现侧壁检修人口，那就要考虑双层对拉一体门的形式，否则一个操作不慎，地下室水漫金山代价就太大了。（典故：以前是我做项目的一个经验及思路，后被负责我项目设计的某院注册了实用新型专利，也算帮了很多搞职称人的忙）

2.2.2 大家都熟知喷淋管道末端300-700mm内要加装防晃支架，可在实际施工中很多人总是对防晃支架不去深究，加个单边吊架就叫防晃支架，以致很多验收也没提就形成了固有经验，但凡一个人去较真就涉及后期大量的整改（末端要采用门式支架）。

2.2.3 地下室很多设备涉及到不同材质的交接：不锈钢、铜管、钢管等，这时一定要注意不同材质之间的交接，防止电化学腐蚀。

标准层机电常见问题

3.1.1 由于现行消防标准，很多公寓建筑、超高层住宅需要配置喷淋，给了本就紧张的层高出了难题（强弱电管线在一梯几户的塔楼建筑埋在结构层）。我们一般应对的策略是考虑所有管线尽量穿梁，穿梁施工时需密切注意两个问题：

1）因多个功能房间结构面层标高不一，预埋时需要提前熟悉结构图纸，避免预埋管线标高不一致。

2）在预埋管线套管时，设计通常都是写大1-2号，由于钢管的刚性问题，且住宅都是小距离管线调整空间有限，至少直接要求管道大2号至更多。

3.1.2 很多机电工程师经常容易犯的错误就是不看建筑和结构图，预埋全凭经验。有的时候有不知道的原因，建筑的墙体砌筑至结构梁的单侧。先期按照经验线管居中就悲剧：剔凿结构梁的保护层不够埋设整改的线管。解决问题的方法也简单：户型就那么多个，每个户型都看看建筑图和结构图，花不了多长时间。

3.1.3 厨房配套的生活阳台算是一个管线相对密集的场所：燃气、给水、废水、电气等。尤其是燃气管对电气线盒间距有明确的要求，拟安装燃气热水器与燃气表有要求净距。本来地方就小，稍微不注意，前期不在图纸上各种管线线盒精确定位，后期就出现很多不必要的麻烦（那面墙大多是剪力墙）。

3.1.4 现代住宅建筑机电标准越来越高，相应的管线预埋数量大大增加。管线大量敷设于住宅走道。如不先期提示装饰设计单位：吊顶支撑不能打竖向吊杆，只能通过横担的方式，避免装修开始大量破坏既有管线。避免给装饰施工单位一次变更造价的机会。

3.1.5 我们很多人家居装饰的时候经常忽略卫生间的等电位连接，以为没什么大的影响，但住宅整栋装修时就要严格控制，避免因美观而舍弃明装淋浴龙头等部位的等电位连接，造成不可挽回的损失。

3.1.6 燃气管线设置随意：很多设计人员仅从实用出发，经常会出现架空层上部小业主窗口下沿横着来一条燃气管线，设计、安全都符合要求，就是没考虑后期小业主的感受，导致一入伙小业主就跑开发商维权。

3.1.7 电气开关在各级配电箱中设置，除了过负荷及短路电流整定要求外，还有跳匝时间的匹配整定，尤其是住宅抄表到户的要特别重视：

1）住户内插座尤其是卫生间和厨房插座都带漏保，如果不整定调试好，就会出现某一户出现故障，一整层电表箱总开关跳匝。

2）抄表到户铅封电表箱，提前不调试整定好，铅封后出现问题再去调试整定比较麻烦。

3.1.8 强弱电井:大面积展开前，甲方应协调所有单位施工一个（较复杂部位）电井大样，将桥架、母线、电箱、机柜等合理布局，否则易产生线路凌乱、电缆浪费、箱门打不开等问题。

3.1.9 低压柜抽屉的数量：低压屏内一般宜留下了20%~25%回路作为备用（商业需求）。

1）为后续增加的设备预留回路。

2）某个抽屉器件发生故障，能快速的更换（宜留设与主要回路相同元器件）。

附属构筑物机电常见问题

4.1 电梯常见问题

4.1.1 公司没有电梯战略合作伙伴，招标滞后于设计，底坑、顶部提升高度不能确定，只能按照最大值预留造成不必要浪费；假如不小心电梯基坑不能满足招标电梯深度要求就更悲剧了。

4.1.2 电梯在施工时，整个楼栋尚未封闭，走道及前室经常因下雨、工人操作等因素充满很多水。电梯井进水破坏已有安装电梯的电气部件，引起电梯单位索赔。这时想起设置临水挡坎，去找总包施工一问价格还不少，又要拉拉扯扯。我们可以在招标文件里提前写入此条款进行规避。

4.1.3 电梯井道圈梁设置间隔2.5m，超过11m设置逃生门我想大家都不会忽略，但逃生门与背后厕所或者机房管道冲突很多人就不注意了，这就要求我们进行装饰设计时或者机房管线安装时充分考虑逃生门的存在。

4.2 多联机与电气常见问题

4.2.1 附属构筑物有一部分是集中或者半集中商业，鉴于多联机的适应优势很多项目采用此种空调形式。由于甲方设备订货与设计参考型号脱离，等到安装的时候发现诸多问题：设计参考型号是单项供电，买来的机子需要三相；设计参考的型号要求功率小，买来的货功率大；设计院多联机电气配电同时需要系数取值过小，电缆容量不够等。造成了需要大量的配电箱、配电线路整改等。

4.2.2 冷凝水管属于一个不起眼的小类别，很多甲方看见设计采用钢管考虑都不考虑就优化成PVC，采用PVC没什么错误，但你层高要求又高，装饰施工的时候又不加强监管，导致很多冷凝管被弄的高高低低，直到运行时才发现问题，又去急急忙忙的找临近排水点解决被局部抬高的问题，得不偿失。现在的多联机大多配置有提升泵，很多为了层高无限制的使用其提升能力（500mm）且把提升泵当成排水泵，提升水泵寿命大大缩短。