作为建筑设计领域的优化专家,我深知设计阶段对房地产企业利润的重要性。为了帮助地产降本增效,经过十几年的经验积累和对上百个项目的负责,我特意整合了万科、龙湖等标杆房企在设计阶段成本控制方面的最新实践和经验。在这里,我将向您介绍其中的关键要点、优化原则和降本措施,以帮助您更加合理地管理设计阶段的成本。
一共分为4篇1、概念规划设计阶段篇,2、方案设计阶段篇,3、初步设计阶段篇,4施工图阶段篇。
降本内容 |
优化原则、降本措施、成果指标 |
二次结构量控制 |
优化原则、降本措施: 1、通过审图,减少二次结构的工程量; 2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工,仅保持门洞的宽度; 3、对于小于200宽墙垛构造,须按构造设计一次性到位,以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本; |
二次结构墙体厚度 |
优化原则、降本措施: 1、剪刀楼梯中间隔墙,满足防火规范下,须改为90mm厚 2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm; 3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙; 4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度,原则上均比砼结构厚度减20~30mm进行定制,实施二次粉刷施工【8+7】的做法。 |
梁板控制 |
优化原则、降本措施: 1、小房间与走道分隔墙下和卧室的衣帽间间墙下不设梁,以方便业主房间布置和适应业主的二次装修; |
剪力墙控制 |
优化原则、降本措施: 1、住在首层或地下室的电源切换箱、分配箱以及各层的照明配电箱采用暗埋时不应嵌入剪力墙; |
材料选择 |
优化原则、降本措施: 1、根据项目定位、产品类型选择材料部品,避免功能溢价; 2、在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布,减少断砖损耗;厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型,减少断砖损耗; 3、减少栏杆、装饰钢构件等的种类,提高标准化产品的使用程度; 4、屋面铅笔头的优化,采用轻质砼,实施预制组装式施工工艺降低其施工成本,同时根据不同的位置减少和优化。 |
优化原则、降本措施: 1、管材优选;优选检查井规格及井盖; 2、减小排水管坡度,降低管网埋深,减少动土量;优化管网走向、长度; |
|
水暖 |
优化原则、降本措施: 1、管径达到要求即可,不能过大; 2、予留洞、予埋件图中表示是否清楚齐全 |
智能化设计 |
优化原则、降本措施: 1、结合项目定位、市场接受程度、销售价格,周边楼盘使用状况、小区场地布置(含绿化组团和道路布置)综合考虑,在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性; 2、家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择;红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化; 3、景观灯具的布置应根据项目定位,分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量。 |
屋面架空层 |
优化原则、降本措施: 1、设计时须充分考虑其后续业主的使用功能,增加附加值通过营销推广回收建安成本费用; |
保温材料 |
优化原则、降本措施: 1、在南方地区优先选用保温砂浆材料或选用砂浆加砌砌块+局部保温的一体保温技术; |
GRC |
优化原则、降本措施: 1、禁止使用GRC作为装饰柱设计,同时明确在保证装饰柱正立面面宽时,其厚度必须控制在100mm以内; |
栏杆 |
优化原则、降本措施: 1、全面推进组合式钢栏杆; |
地下防水 |
优化原则、降本措施: 1、地下室防水工程须严格按照地下常水位及当地降水量的情况进行设计和施工; |
踏步装修 |
优化原则、降本措施: 1、多层业态的敞开式消防楼梯,原则上全部采用贴砖施工 3、消防楼梯的靠墙扶手,根据楼盘档次, |
门窗选择 |
优化原则、降本措施: 4、根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求选择; 5、避免门窗面积过大和窗型过多过小。 |
防火门、入户门 |
优化原则、降本措施: 1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门; |
金属构件 |
优化原则、降本措施: 1、栏杆百叶等非承重构件,需控制断面尺寸不宜过大或过厚,满足强度和刚度即可; 2、注意对栏杆百叶的间距控制(满足安全间距和遮挡要求); 3、钢构件需区分使用场所(室内外),分别采用不同的防腐处理;综合考虑楼盘档次,规范要求以及后期维护使用成本; 4、常用栏杆百叶做成标注做法备选。 |
请注意,以上建议仅为参考,实施时需要根据具体项目和市场情况进行调整和衡量。我相信通过优化设计阶段的成本控制,您将能够提高房地产项目的利润,并取得更多的商业成功。
如需进一步讨论或提供正对性的优化建议,请随时与我联系!
评论0