万科在施工图阶段的优化原则

降本内容

优化原则、降本措施、成果指标

二次结构量控制

优化原则、降本措施：

1、通过审图，减少二次结构的工程量；

2、保证质监站验收通过情况下取消内墙门洞过梁及上部砌体的设计与施工，仅保持门洞的宽度；

3、对于小于200宽墙垛构造，须按构造设计一次性到位，以减少施工单位二次结构的工程量和时间成本；

4、取消厨房、卫生间排水管道井的砌筑，留业主自己装修。

二次结构墙体厚度

优化原则、降本措施：

1、剪刀楼梯中间隔墙，满足防火规范下，须改为90mm厚

2、与剪力墙无关联的户内填充墙厚度原则上控制在100mm；

3、管道井、卫生间等部位隔墙采用70mm厚隔墙；

4、与剪力墙关联的所有填充墙用的砌体厚度，原则上均比砼结构厚度减20~30mm进行定制，实施二次粉刷施工【8+7】的做法。

梁板控制

优化原则、降本措施：

1、小房间与走道分隔墙下和卧室的衣帽间间墙下不设梁，以方便业主房间布置和适应业主的二次装修；
2、车库梁跨大于7.5M的采用竖向加腋梁，减少梁截面高度，从而有效控制层高
3、对地下室顶、底板厚，不必以50为模数，满足计算要求即可；
4、高层结构，标准层梁配筋应根据不同楼层分段设计，不应采用最大值全楼包络（建议五层一个钢筋层）；
5、施工图设计时在相同配筋面积时选用小直径；相邻梁跨面、底筋宜尽量通过调整根数的方式，以减少锚固钢筋量；
6在SATWE中“梁弯矩放大系数”是为了考虑活载不利布置。此选项和“活载不利布置层数”互斥，不同时考虑。

剪力墙控制

优化原则、降本措施：

1、住在首层或地下室的电源切换箱、分配箱以及各层的照明配电箱采用暗埋时不应嵌入剪力墙；
2、剪力墙的抗震等级、数量和配筋是影响结果含钢量的关键因素，严格控制剪力墙布置的数量，避免结构刚度过大而导致吸收过大的地震力（尤其在核心筒位置），不得随意加大墙肢长度，同时尽量避免设计成短肢剪力墙，剪力墙墙占比按集团点检表控制；
3、窗间墙肢、其截面高度满足结构计算要求即可，余下尺寸采用砖砌；
4、建筑内避免使用长墙，可采用联肢墙降低其刚度；
5、计算应优先采用高强钢筋，构造钢筋可采用低等级的钢筋
6、大样内的分布钢筋应采用规格为6的钢筋；
7、在满足双偏压计算配筋值前提下柱角部纵筋采用大直径中间纵筋采用较小直径；

材料选择

优化原则、降本措施：

1、根据项目定位、产品类型选择材料部品，避免功能溢价；

2、在立面图基础上针对不同规格外檐墙、面砖进行合理排布，减少断砖损耗；厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；

3、减少栏杆、装饰钢构件等的种类，提高标准化产品的使用程度；

4、屋面铅笔头的优化,采用轻质砼，实施预制组装式施工工艺降低其施工成本，同时根据不同的位置减少和优化。

市政及小区管网

优化原则、降本措施：

1、管材优选；优选检查井规格及井盖；

2、减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量；优化管网走向、长度；

水暖

优化原则、降本措施：

1、管径达到要求即可，不能过大；

2、予留洞、予埋件图中表示是否清楚齐全

智能化设计

优化原则、降本措施：

1、结合项目定位、市场接受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置（含绿化组团和道路布置）综合考虑，在提升产品品质前提下还应兼顾实用性、经济性；

2、家居安防与可视对讲系统分别设置和二合一的技术经济比较及产品档次选择；红外对射探头的设置与小区围墙的走向优化；

3、景观灯具的布置应根据项目定位，分期设定灯具总价来控制灯型、位置和数量。    

屋面架空层

优化原则、降本措施：

1、设计时须充分考虑其后续业主的使用功能，增加附加值通过营销推广回收建安成本费用；
2、对营销抗性较大的地区，可采取调整屋面结构布局，按物业宿舍用房设计，减少其他物业用房的占比和建设；
3、对营销抗性较大的地区，取消屋面隔层结构板的设计；
4、建设坡屋顶的体量和层级，采取局部破屋顶的做法。

保温材料

优化原则、降本措施：

1、在南方地区优先选用保温砂浆材料或选用砂浆加砌砌块+局部保温的一体保温技术；
2、满足国家规范的前提下，优先采用B1级保温材料。

GRC

优化原则、降本措施：

1、禁止使用GRC作为装饰柱设计，同时明确在保证装饰柱正立面面宽时，其厚度必须控制在100mm以内；
2、禁止使用小型砌体砌筑装饰柱，采用聚苯板和保温一体施工实现其效果；
3、取消阳台立柱GRC包柱和阳台门四周的GRC装饰；及外墙凹进部位的GRC线条；
4、精简浮雕的用量和尺寸，并实施点缀装饰；严格控制窗四周设置GRC线条，原则上仅设置窗下口的优化做法；
5、采用GRC与EPS相结合的方式，严格控制GRC的成本；
6、采用涂料分色的做法，实现立面的效果

栏杆

优化原则、降本措施：

1、全面推进组合式钢栏杆；
2、对不重要的空调栏杆、靠墙栏杆、室内栏杆的型材规格、尺寸及壁厚要进行优化；
3、简化室内栏杆、室外空调等栏杆造型，严禁采用整体热镀锌工艺。

地下防水

优化原则、降本措施：

1、地下室防水工程须严格按照地下常水位及当地降水量的情况进行设计和施工；
2、山丘地区：在满足规范要求的前提下，尽可能使用结构防水，取消或简化柔性防水施工；
3、平原地区：在满足规范要求的前提下，且地下室埋深在常水位以下的，须严格按照公司的标准做法进行和设计；若地下室埋深在常水位以上的，则按山丘地区的要求执行。

踏步装修

优化原则、降本措施：

1、多层业态的敞开式消防楼梯，原则上全部采用贴砖施工
2、小高层、高层的消防楼梯禁止全部贴砖施工，原则上仅允许从3层以下到地下大堂为止，

3、消防楼梯的靠墙扶手，根据楼盘档次，

门窗选择

优化原则、降本措施：
1、优化门窗分隔，在楼梯通道、厨卫间和公共区域，尽量设计推拉窗；其他部位门窗。减少开启扇的设计，尽量采用固定玻璃，减少复杂的门窗分隔；
2、加强和设计院的沟通，在满足使用的条件下，减少使用low-e玻璃，并尽量采用5+12+5的玻璃；
3、所有的配套工程、临时样板房门窗全部采用塑钢门窗，且临时样板房的所有材料必须重复使用；

4、根据当地气候条件、项目、产品定位和保温节能要求选择；

5、避免门窗面积过大和窗型过多过小。

防火门、入户门

优化原则、降本措施：

1、所有楼盘的地下室及出屋面部位均采用普通镀锌钢质防火门；
2、取消600*1500的各类防火门设计，且调整为最小防火门规格为600*1800；
5、别墅项目、均为子母进户门，且统一型号为1.2m*2.3m钢木入户门；
6、对于小户型的楼盘，严格禁止采用子母门的设计；
7、对于有防火分区的公共区域，原则上禁止选择有防火功能的入户门。

金属构件

优化原则、降本措施：

1、栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸不宜过大或过厚，满足强度和刚度即可；

2、注意对栏杆百叶的间距控制（满足安全间距和遮挡要求）；

3、钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理；综合考虑楼盘档次，规范要求以及后期维护使用成本；

4、常用栏杆百叶做成标注做法备选。