万科在方案阶段的优化原则

降本内容

优化原则、降本措施、成果指标

建筑方案选型

优化原则、降本措施：

1、建筑体形的长宽比例适中具对称性；

2、外露的构件应该减少使用；

3、控制建筑的顶部造型，屋面（构架）形式简洁、经济合理，尽量不（全）做；

4、产品采用成熟的标准化设计；

5、不应采用下沉花池的赠送面积设计；

6、根据市场竞争和客户接受的程度，对于需求楼盘，应尽可能采用紧凑的核心筒结构，并控制连廊的设计

7、减少凹面，外周线、外立面最小；

单元门入口处优化

优化原则、降本措施：

1、调整优化单元入口坡道形式，减小入口前硬地铺装面积；

2、控制入口室内外高差300，无障碍坡道长度设置最小3600.其余高度由道路至建筑入口处道路设置缓坡消化；

3、控制建筑室内外高差，可减少台阶、无障碍坡道、踏步等土建工程量；

4、特殊情况下除外。

外立面方案

优化原则、降本措施：

1、立面设计时减少腰线层数，原则上小高层腰线不多于两道，高层不超过3道；

2、立面设计时控制弧形窗用量；

3、设计方案时需考虑遮阳构造。

4、提供不同产品外墙不同做法价格表，与效果（客户感知度）比选，

5、关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议

6、确定建筑外墙涂料、面砖及石材的使用面积占比

7、研究分析外装修材料在耐用性、实用性的表现能力

8、探讨建筑立面的装饰元素如何影响其结构系统

9、与周边类似项目进行对比，了解市场上的外装饰标准和价格水平

严格控制公推面积

1、高层、小高层不低于78%得房率；

2、多层不低于85%得房率；

3、除物业用房、社区用房外实现100%的计容可售面积；

4、尽可能控制大堂、电梯厅（建议按规范控制在净宽为1.8米）机房、楼梯间灯公摊面积大小。

结构方案

优化原则、降本措施：

1、结构模板平面确定后，工程、成本一道审核柱网布置

2、结构形式，选择最优结构方案，减少挑板、外挂装饰钢构件数量

3、结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。

4、结构方案经济性最优，柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值

基础方案

优化原则、降本措施：

1、强制性推进多方案比选职能要求；

2、强调通过先试桩、在设计的方法，合理选择桩型、长度、减低桩基造价；

3、多层带地下室的，优先采用柱下独立基础或墙下条形基础加防水板方案；

4、小高层带地下室的，优先采用天然地基上的筏板基础。

景观

优化原则、降本措施：

1、提供园建统一做法共设计参考

2、重点效果部分使用大规格苗木，一般区域和庭院使用小规格苗木

3、材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本

4、园建控制木作的使用面积，尽量少用水景（软硬景比例7：3；大乔木种类不超过25种）

5、绿化灌木种类尽量少一些，密度不要太密，尽量减少灌木面积，增加草皮面积

建筑层高

优化原则、降本措施：

1、住宅层高3.0米性价比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%(平均约35元/m2)

2、地下室层高按3.6~3.7米控制，特殊项目另议

窗地比控制

优化原则、降本措施：（外门窗面积/建筑面积比例）

1、通过节能测算指标来控制窗地比，测算不同单体户型窗地比

2、窗地比不应超过同类产品的平均值。

3、高层：0.22；TH：0.25

栏杆、栏板的限定

优化原则、降本措施：

1、测算单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少，采用标准栏杆；

2、建议做成标准产品，只要统计含量即可。

景观

优化原则、降本措施：

1、提供常用软硬材料规格型号及单价；

2、铺地材料尽量本地化，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；

3、植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类；

4、根据不同位置合理确定石材厚度；

阳台、露台、屋面

优化原则、降本措施：

1、提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表；

2、优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。

节能方案

优化原则、降本措施：

1、尽量采用体形系数满足节能要求的产品

2、通过合理的窗墙比实现节能达标

3、通过墙体材料来实现节能达标，控制节能取值范围

4、南方地区尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等；明确女儿墙内侧、屋面构架、楼梯间、风井、突出外墙装饰墙柱（热桥除外）等不必要保温部位。

5、审核节能计算书，控制节能取值范围。

6、即满足建筑立面效果又满足节能要求的合理方案：

7、减少开（北）窗面积；

8、调整选材（如：保温层厚度，或铝合金窗改成塑钢窗）

地下室

1、层高合规且最小化

2、层数最小化

3、消防、人防分区最大化

4、单车位指标最小化

5、与人防部门协调尽量按6B级考虑人防，人防出入口尽量合并，可借用出入口

6、车库的顶板和底板均应考虑按结构找坡的形式，不宜采用建筑找坡

机电设备

优化原则、降本措施：

1、供配电设备安装定位尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路

2、一般情况环网式比开闭式经济；合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短；

3、设置开闭所时，应尽量考虑多期共用；条件允许时，可考虑借用项目附近原有开闭所，避免新建

4、现阶段采用建设水泵房方式供水方式较省；必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间；当选用负压供水方案时要与水泵房水池供水方案测算对比，确认实施的经济合理性。

5、对大量填土地块，由于自然坡度无法达到排水要求，需考虑建设污水提升泵站

6、泵站选用设计规定的最小规模，泵站应考虑管线长短、噪音影响，尽量避免发生费用