市场下行,车位不好卖,车位做一个亏一个,控制地库成本可以有效提高项目利润,然而地库非常复杂,需要相当多年及丰富的经验才能搞懂,有没有相对简单方式对管理进行量化,有。
控制地库成本必须要掌握的两个量化维度
第一单方综合成本
第二地下室停车效率
一、单方综合成本
单方综合成本:土建成本、安装成本、税、等
专家经验值(一般普通车库综合成本3000元/平米左右,人防区域+600元/平米)
土建成本包含:钢筋混凝土成本、模板成本、防水、基坑支护、土方开挖、土方运输、施工设备等等费用
安装成本包含:给排水设备及管道成本、强电设备、智能化成本、暖通设备及管道成本,防火门、标识等等成本
控制单方综合成本的要点:影响单方综合成本的因素涉及到方方面面,控制合理的钢筋混凝土指标(可以采用限额进行量化管控),基坑支护形式,基础型式,柱网形式、楼盖形式、控制埋深、控制层高、及设备的选型。
设计过程中各专业人员可以进行不同类型的方案的详细成本分析对比,比如比如大、中、小柱网,各种楼盖形式,二层地下室跟三层地下室等等
二、地下室停车效率
地下室停车效率:地库面积/地库车位
专家经验值(一般住宅单车位指标29~37平米/辆,商业项目指标34~46平米/个,人防区比非人防区大3~5平米/个)
控制地下室停车效率的要点:塔楼的布置方式、间距要符合模数(总图),柱网形式形式要符合产品定位,控制设备用房的面积及位置,控制地库位置选择、控制地库外轮廓、尽量平整。
使地下室停车效率最大化,保证车库品质的前提下,尽量增加车位,减少无效的面积,从而实现控制停车效率的目的。
地库成本控制两个维度
地下室成本控制受总图、结构、建筑、机电等多个专业的影响,且各个专业之间并不是平行的关系,各个专业之间相互影响。
只有整合各个专业的资源,才能做到对地下室成本的综合控制。
总之地库两个量化维度可以很好帮我们控制地库成本,其中控制单车位指标,效果最佳,需要重点把控。必要时也可聘请第三专家(比如本文作者),进行免费评估诊断,鉴定下有没有明显无效成本,多重控制更有保障。控制单方综合成本及地下室停车效率,都是系统工程,需要建筑、结构、水、电、暖通及算量团队相互配合,需要多专业的综合控制,才有可能在设计阶段设计出即合理又经济的车库。
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