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住宅项目“服务+ 建造”实施 指导手册 （试行版） 第一章 总则 1 1 1 总则 1.1 目的 秉承服务理念，精益建造方法，减少多余工序、减少工作面闲置、减少资源浪费、提高一次成优率，减少一次 性措施投入，追求达到“零浪费”、“零库存”、“零缺陷”、“零事故”、“零返工”、“零窝工”的目标。 1.2 适用范围 本指导手册适用于中建二局二公司承建的各类住宅项目 1.3 原则 通过设计优化减少多余工序，提高工程品质；通过工艺优化，提高一次成优率，减少质量缺陷；通过措施优化， 提高施工措施安全可靠性，减少多余措施投入；通过工序合理穿插，控制关键工期节点，减少工作面闲置；通过系 统性合约规划，整合优质资源，消除无效成本；通过全过程质量管控，降低质量风险；通过推动项目安全、环境标 准化管理，提高资源周转利用效率。 2 2 第二章 策划管理 3 3 2.策划管理 2.1 项目策划的主要内容 序号 策划内容 主要内容 1 项目的战略定位 （1）项目的转型升级；（2）经营区域布局；（3）战略巩固。 （1）高水平的经营管理（技术标的技术含量）； （2）改进原设计方案、提合理化建议（使用新技术、新工艺、应用新材料和新设备）； 2 投标策略 （3）优惠的条件（缩短工期、提高质量、降低支付条件等）； （4）着眼于企业未来发展（开创局面，打开市场，建立信誉，树立良好品牌形象，建立良好合作关系）； （5）企业的信誉（良好社会信誉、技术和管理上的优势、到位的服务措施、合理的价格、业主期望的工期等 ）。 （1）成立合同谈判小组； 3 合同谈判策略 （2）低姿态策略、高姿态策略、条件互换策略、时机性策略、饭桌式谈判策略、高起点策略。 （1）项目工程管理目标；（2）项目质量管理目标；（3）项目安全管理目标；（4）项目技术管理目标； 4 项目目标 （5）项目成本效益目标。 应由项目经理、行政总监、总工程师、商务经理、生产经理、安全总监、质量总监等班子成员，工程、质量、安 5 项目部组成及人员配备 全、技术、商务、物资、设备、机电、财务及综合办公室组成。 6 项目部权限 （1）人事用工权；（2）生产指挥权；（3）经营指挥权；（4）财务报账手续的完善。 按投标文件中主要施工技术方案，公司层级拟定工期、质量、安全、科技、环保等主要目标，分包组织方式及市 7 成本测算及控制策略 场价格，主要材料供应方式及供应价格，主要机具组织方式及供应价格、临时设施建筑标准等方面进行项目成本 测算，同时明确相应的管控与保障措施。若投标文件资料不足，也可采用各类资源的价格差进行测算或估算。 4 4 8 资金情况分析及保障策略 （1）项目现金流量表；（2）项目资金情况分析；（3）项目资金保障措施。 （1）进度管理风险；（2）质量管理风险；（3）安全管理风险；（4）成本管理风险；（5）资金管理风险； 9 重大风险点及防控策略 （6）技术管理风险。 （1）安全管理体系；（2）安全管理原则及控制目标；（3）安全文明施工设施及防护装备； 10 项目安全生产策划 （4）安全文明施工主要控制措施。 包含从项目基础施工、结构施工、装修施工、安装施工、室外工程、各项验收（如消防验收、竣工验收等）、试运 11 重大工期节点 行至开业入伙的全过程进度计划；项目总进度计划、月进度计划及周进度计划，编制分部分项的专项计划等。 12 设计及技术管理策略 （1）图纸会审管理；（2）施工组织设计管理；（3）施工方案管理；（4）设计变更管理。 13 主要资源组织方式 （1）临时设施；（2）分包采购；（3）物资采购；（4）周转材料采购；（5）施工设备租赁。 14 文化风俗禁忌 （1）当地文化风俗习惯；（2）宣传及应急措施。 （1）申请项目个税征收方式为：查账征收； （2）总包、分包、分供等合同务必价税分离； 15 税务筹划 （3）取得项目水电费的增值税专用发票； （4）项目的成本增值税专用发票做到“应取尽取”； （5）项目增值税税负控制在 2%以内。 2.2 项目特点及重难点分析思路 序号 项目特点及重难点内容 分析思路 1 项目的建筑规模 1、注意项目设计概况、当地要求及周边情况，分析总结出项目的特点、重难 点，如结构形式、外立面做法，当地对扬尘治理、围挡等要求，周边存在住 2 项目的业态形式 宅、机场、河道等情况。并给出相应的应对办法，建议召开项目内部讨论会 以达到最优应对办法。 3 项目所处的地理位置及周边环境 5 5
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