【同辰原创】施工图常见痛点分析及审查细则

随着地产行业利润持续降低,项目开发过程中降低供应商的采购费用和提高周转率成为主要措施,用以提高项目利润。在此背景下,设计周期短、设计院任务重,随之产生的专业间沟通不足、跨专业校对缺失等问题比比皆是,同时一些一线的设计人员经验不足,对非本专业设计概念不清晰也日益凸显。上述“行业痛点”为后期项目开发过程中,出现大量的变更、安全质量等埋下了隐患,给开发企业带来较大的盈利风险。

 

那么,如何解决?

 

本文以“设计缺陷类、设计交圈类、成本控制类和错漏碰缺类”四个方面的质量审查控制为根本,并通过“组建内部审核团队、精细化审图、BIM设计、优化设计、综合图设计”五种措施从源头解决盈利风险问题。
设计缺陷类
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此类问题对成本影响并不大,但易造成客户投诉,影响开发商声誉。

【同辰原创】施工图常见痛点分析及审查细则插图

设计交圈类
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各专业设计师之间沟通不足,导致各专业图纸存在不一致的情况,易造成项目施工时产生变更、拆改,对造价有较大的影响。

【同辰原创】施工图常见痛点分析及审查细则插图1

成本控制类
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由于设计院时间紧、任务重,设计过程中不会进行多方案的成本对比,不能把成本控制到最优。同时有一些经验不足的设计师,设计偏于保守,无形中增加了开发成本。

【同辰原创】施工图常见痛点分析及审查细则插图2

错漏碰缺类
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【同辰原创】施工图常见痛点分析及审查细则插图3

除了以上分类问题,还会存在违反国家规范、不满足建设单位的集团标准、施工困难、图面表达等一些问题。对施工、验收都带来了风险,也会导致施工周期延长等一系列的问题。

由此可见保证图纸质量是项目开发重要的环节,目前采用提高图纸质量的建议:

01、组建内部审核团队

本方式适用于开发商项目数量多、内部人员多,对项目可以全过程的跟进,有效避免公司标准类的问题。

02、精细化审图

本方式适用于项目甲方内部设计部人员少,对图纸质量有要求的开发商。一个成熟的精细化审图公司可以从设计、工程、成本、营销、物业角度对土建施工图纸进行全视角的严格审查。内容应包含但不局限于以下内容:方案一致性、施工图纸内容遗漏、设计错误、设计缺陷、违反国家规范、建设单位集团标准、成本敏感点、客户敏感点、跨专业交圈的错漏碰缺等问题,提出审查意见并提供解决方案,同时监督设计院对图纸的修改情况。对于甲方既省心又能很好的保证图纸质量。

03、BIM设计

本方式适用于机电管线比较复杂的公建项目或住宅项目地下室施工图,BIM设计可以三维形式复核各专业碰撞、交圈不一致的问题。对机电管综有很好的优化设计方案,提高项目的品质。

04、优化设计

优化设计适用于所有的项目,建筑项目的周期缩短给建筑设计和施工图设计带来了较大的困难。施工图在建筑周期缩短的影响下使其周密性下降,单纯的利用设计图进行施工图设计容易导致对建筑成本和施工难易程度的考量不足,而影响施工进程。优化设计是从经济型、实用性、施工便捷性、质量、安全等多方面精细化考虑,同时在基础层面抛弃一些不合理的因素,从多种方案设计比选中,选择最佳方案的设计方法。

05、综合图设计

本方式适用于精装修交付项目,综合图是按集合设计理念,统筹建筑、结构、机电、精装修及部分二次深化图纸。结合现场施工要求对原施工图进行叠图审查、优化设计(一二次墙体、机电管线安装优化及套管预埋),从而有效指导现场施工,对二次构件准确预埋,避免无效拆改。

虽然大部分项目施工图都有进行施工图图审,但是也仅解决了图纸中规范类问题,针对图纸中存在错漏碰缺、设计交圈、设计缺陷类问题却无法避免。项目施工时因图纸存在这些各种类型的问题,导致施工现场出现变更、拆改、成本浪费、延误工期等情况,甚至导致一系列的不利问题。由此可见图纸质量的提高至关重要,不仅可以为项目避免设计变更和质量安全隐患,还可以降低无效成本,真正达到高周转,利润最大化。
▌作者:同辰建筑 审图中心
▌本文仅代表作者个人分析总结,仅供参考
▌来源:同辰建筑原创发布,转载请注明以上信息
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