需要死记硬背的房地产成本数据!

【关键词一】可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积:包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内

赠送面积;不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。

控制可售比,一是提高地上的可售面积,减少配套用房面积,二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目,不同可售比直接影响着实际的建安成本,决定了项目的售价。设计控制主要表现在:适当赠送面积,控制地下车位公摊等。

 

经验统计:提高1个百分点,建安造价节约55元/平米。

 

【关键词二】含钢量/含混凝土量

① 标准层、地下工程含钢量/含混凝土量:

目前住宅项目从多层到百米以内高层的地上含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右,假如钢筋的成本为4500元/t,那么标准层含钢量的成本在158元~250元左右,约占到建安成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2 ,约增加成本4~6元/m2(与钢材成本波动有关系,建安成本参下表所示)。

② 普通住宅地下室含钢量:

指标约70~150kg/m2左右,其成本的区间在300元~675元/m2,占地下建安成本的15%~30%左右;普通住宅地下室含砼量指标约0.8m3/m2~1.9m3/m2左右(地下层数越多,含砼量越低),其成本的区间在500元~1300元/m2(含模板费用),占地下建安成本的15%~40%左右,地下工程

钢筋增加1kg/m2 ,增加地下室成本4~5元/m2,标准层砼增加0.01m3/m2,增加成本6~7元/m2。

 

③车库含钢量/含混凝土量:

3.1:防抗力等级:

融创:人防按核六级考虑,常六级减20kg/㎡,核五级增加30kg/㎡;

中梁:人防区按核六考虑,常六减20Kg/㎡;核五增加30Kg/㎡;

阳光城:人防区按核六考虑,常六减20Kg/㎡,砼减0.15m³/㎡;核五增加30Kg/㎡,砼增加0.25m³/㎡;

 

3.2: 柱网形式

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《阳光城集团住宅产品适配标准(V1.0版-2017年)

3.3 :车库层数、覆土厚度、层高等

覆土增加0.2米,钢含量增加3-5kg/㎡,增加0.3-0.5米,钢含量增加5-7kg/㎡;层高每增加0.1m,含钢量增加2~3KG/m2;

地下车库区每调增10cm高度,钢筋相应调增2kg/㎡,砼相应调增0.02m³/㎡;非车库区每调增10cm高度,钢筋相应调增3kg/㎡,砼相应调增0.03m³/㎡;   

【关键词三】建筑层高

 

标准层层高

据标杆房企测算,住宅标注层层高每增加每增加0.1m,含钢量限额可增加1kg/

㎡;混凝土含量限额可增加0.01m³/㎡;层高每增加10cm,相应建安成本增加约1~2% ,约20~40元/m2。

【关键词四】窗地比/墙地比

①  标准层窗地比

一般房企的窗地比限制为0.16~0.31(建筑高度越高,取值越小),以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算,外窗成本约91~177元/m2,假设高层建安成本为2400元/m2,外窗成本占比约4%~7.5%;若以铝合金耐火窗来测算,其单方成本比同配置节能窗贵200元,此时外窗成本占比约5%~8.5%。窗地比每增加0.01,地上单平米成本增加6~7元/m2;

②  标准层墙地比/门窗成本

定义:外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处,即限制外墙展开面积,约束节能设计成本,降低建安成本。

据华润地产的统计数据,大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间,其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算,窗地比每减少1m2,成本可降低5元/m2左右。

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↑2019年南京市建筑门窗幕墙行业第四季度指导价↑

 

【关键词五】软硬景比

 

无论从投入产出比还是业主敏感度,景观成本都是值得的投入的成本,但是前提依然是符合定位需求,满足“成本的不均衡投入策略”,影响景观成本最主要的因素是:景观展示区的规模及单方造价,大区的软硬景比例及单方造价,以及苗木的配置和建造措施。

【案例】来源:米斯特黄

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分级管控软硬景比例和成本限额

 现状成本:

硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2 ;

优化成本:

硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2;

按容积率3.5的高层项目,可以优化单方成本15元/m2。

控制泳池、大乔木数量、石材的使用等,均可以约束景观单方造价。


【关键词六】外立面率/立面材质

外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率,一方面外立面率与体形系数相关联,另一方面外立面率与建筑风格(或者建筑装饰线条)有很大关系。

序号

项目类型

外立面率

备注

1

普通住宅(刚需)

1.15~1.25

高层住宅

2

中档住宅(首改)

1.2~1.3

高层住宅

3

中档住宅(再改)

1.25~1.4

高层住宅

4

豪宅

1.4~1.5

多层为主

 

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↑【来源:中正信造价咨询】↑

 

【关键词七】装配式建筑

(1)《装配式建筑工程投资估算指标(征求意见稿)

装配率:单体建筑室外地坪以上的主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等采用预制部品部件的综合比例。

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装配式混凝土建筑与传统建筑经济指标对比分析

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 装配式钢结构建筑与传统建筑经济指标对比分析

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工业化内装增量成本单项参考指标

(2)金科《金科股份全成本限额手册

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(3)保利置业《住宅产品建造标准》住宅装配式成本增量

分析口径:1、影响预制率大小(%)=测算对象相应构件预制混凝土量(m³)/测算对象混凝土总量(m³);2、建筑面积单方成本增量(元/㎡)=测算对象相应构件装配式做法建面单方(元/㎡)-测算对象相应构件传统做法建面单方(元/㎡)。因样本量有限,具有一定局限性,仅做参考。

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【关键词八】建筑防水

 

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↑【来源:地产成本圈, 胡卫波】↑(点击衔接进入)


【关键词九】地坪漆

 

来源:中梁地产招采平台

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【关键词十】海绵城市/绿色建筑/充电桩/抗震支架

(一海绵城市增量预估《海绵城市建设技术指南—-低影响雨水开发系统构建》

低影响开发设施

单位造价估算

透水铺装

60-200(元/m2

绿色屋顶

100-300(元/m2

狭义下沉式绿地

40-50(元/m2

生物滞留设施

150-800(元/m2

湿塘

400-600(元/m2

雨水湿地

500-700(元/m2

蓄水池

800-1200(元/m3

调节塘

200-400(元/m3

植草沟

30-200(元/m)

人工土壤渗滤

800-1200(元/m2

此项措施成本增量参考指标:40~50 元/平米(按项目用地面积进行计算)。

(二) 绿色建筑增量预估:

不同绿色建筑标准的成本增量参考指标:

① 一星可不考虑成本增量;

② 二星成本增量 60 元/平米(按建筑面积进行计算);

③ 三星成本增量 150 元/平米(按建筑面积进行计算)。

(三)充电桩成本增量:来源金科

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(四)抗震支架:其他地产测算数据

塔楼不考虑抗震支架的情况下,抗震支架大概单方造价水平:按照地下室建筑建筑面积核算,含税单方造价大概12~20元/㎡;按照整个项目建筑面积核算,含税单方造价大概3~8元/㎡。

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