地下室设计​用上“加减法”菜鸟也成为高手

首先大家认清地下车库的真实面目

成本投入大常规住宅类项目地库造价占项目建安成本25%左右。

施工周期长0.0以下的部分施工周期往往整个施工周期的30%。

销售价格低二三线城市销售价格低于建造成本,卖一个亏一个。

销售周期长往往车位销售持续时间两三年,车位的长时间积压,最后就把整个项目的利润吃掉了。

地下室设计​用上“加减法”菜鸟也成为高手

因配套需要,又不得不建的地下室,如何有效地控制成本、降低损失,一直是开发商迫在眉睫的问题,但地下室设计牵扯因素纷繁庞杂,复杂多变,综合技术性强。

那么有没有一种简单的设计公式?

让地下室设计不再难。

下面介绍作者十年地下室设计优化经验总结出来的地下室设计公式:“加法与减法”。并用实际案例来详细解读该公式的应用。

地下室设计​用上“加减法”菜鸟也成为高手

案例项目背景

该项目位于中部省份,占地面积58105平米,地上总建筑面积110757平米,住宅面高程79348平米,洋房27543平米,商业面积1366平米,幼儿园面积2200平米,物业配套面积300平米,地下室车位配比按住宅、商业1个/100平米,规划指标最少1083个车位,地上可布置100个,地下室最低数量要求983个。销售要求1号楼为首开区,不做地下室,幼儿园当地要求不能做地下室。

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01

一、确定总平面内地库范围的“加减法”

1. 地库可建范围的“减法”

设计指引:

1. 清楚地库退让线:根据当地管理规范,先计算出地库退让线的距离。同时考虑到施工和管线的布置(一般为0.7倍基础埋深且大于3m)。

再运用“满布法”,得出地库范围

-退让红线以内的可建范围.

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图1蓝色区域即为“满布法”得出的地库范围

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图1A地库范围内满铺可以布置车位1715个

(为了清晰表达布置,实际设计可根据项目情况而定)

2.地下室层数的确定

当单层地库不能满足规划停车指标要求,而需要设计为双层车库时,按成本控制原则,选择如下次序

在能满足规划停车指标的前提下,优先选择单层车库;若单层地库车位数满足规划要求有困难时,可考虑局部设计多层,但需与局部设计机械车位进行经济比较,选择经济性较好的方案

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规划指标车位数量要求983个,通过上图1A可以了解到满铺可以达到1715个车位,一层地下室足以满足车位数量要求。

地库层数确定原则=单层车库<两层车库<多层车库

3. 地库形式的选择: 原则上在                       大的地块布置地下车库时,优先选择独立地下室;在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整体地下室。(独立>整体)

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4.可建范围的减法:

a. 幼儿园地下室可单独建造

b.首开示范区是展现设计理念、产品品质以及保证快速销售的道具,追求快速开盘的项目首开部分不设置地下车库.

c.对于总图有商业影响地库的,也可以不设地库

得出减法公式,

地库范围 = 满足退界要求范围-首开区范围-幼儿园用地效率较低的区域施工不便区域行车不流畅区域

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图2红色区域为“减法”后的地库范围

规划总图中各楼栋位置稳定前的设计阶段是地下车库设计管理中最重要阶段!是否在该阶段进行设计管控是区分专业与否的基础门槛。

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图2A地下室除去幼儿园、首开区等特殊要求范围,满铺可以布置车位1521个。

2. 车位配置标准的“减法”

设计指引:

1.弄清经济技术指标:结合地上各类产品所需配置的车位数量(如别墅户型一般每户设置两个以上车位)、车位售价以及停车后入户的便利性等,来确定车位的总数量。

2.地上停车位指标:在满足绿地率等要求的条件下尽量多做停车位,以减少地下车位的数量。

3.各地停车位的统计一般以小型车停车位为标准,计算车位时应注意各地相应规定。

即得出减法公式:

地下停车位数  =  规划要求总车位数 - 地上停车位数

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图3为 地上停车位的高效设计

3. 人防面积及位置的“加法”

设计指引:

例如,北京市人防工程有规定:

十层(不含十层)以下,基础埋深超过 3 米(含 3 米)的建筑,应按其面积(含地下)的3%修建人防工程。

十层(不含十层)以下,基础埋深不超过 3 米的建筑,应按其面积(含地下)的 2%修建人防工程。

1. 从多层的基础埋深入手:尽量降低低多层建筑地下室的基础埋深,控制在3米以下,可以使需要修建的人防面积降到最低(即为2%),最大限度的减少地库的造价成本。

2. 人防及地下二层区域应尽可能往项目后期设置,节约前期开发资金成本

3. 地下二层退界应结合红线退让间距、首开楼栋放坡安全距离综合考虑。

人防面积的设计公式为:

人防面积 = 高层标准层面积之和 + 多层标准层面积之和 × 2%

02

二、地库设计前期须注意的一些规则

地库排布符合常见基本规则

1)成本敏感型项目地库采用小柱网节约成本,当地车位验收划线允许尽端车位方式,考虑项目亏损较多接受尽端排布车位;

2)商铺下面避免排布地库,以免增加人防面积;

3)人防区域布置在后期,节约资金成本;人防区域借用车库坡道作为口部,节约成本(图2阴影所示区域为人防区域);

4)主楼地下作为非机动车停车区,多出部分作为储藏室提升项目效益(划分小隔间销售提升溢价或者赠送提升去化速度)。

5地库塔楼下方空间的充分利用原则 优先考虑预留单个或多个车位的停放宽度,进一步去优化住宅的剪力墙肢在X向的长度,从而使地库内部停车数量和效益最大化。

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6最大化的车位排布原则:沿着长边布置车道,垂直长边布置车位;先排车位再布置设备用房!

案例详述

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1、图4中A处,该范围为扣除周边主楼轮廓以后形成的长方形地库区域,车位数量最大化的排布方式应为:“沿着长边布置车道,垂直长边布置车位”,调整方式见图5中标号1处,仅此调整可以增加12辆车;

2、图4中B处,应该按照“先排车位再布置设备用房”的原则,调整方案见图5中标号2处,仅此调整可以增加16辆车,设备房可分散布置在不影响停车经济性的边角位置。

通过图5优化后,可以比图3增加28辆车,优化量相当可观。

03

三、地库精细化设计:运用各技术要点“加减法”

从前面我们可以在可建范围的基础上得出符合经济效益的地库合理范围,在满足项目规划总车位数量的前提下,开始从地库的各个技术设计要点作为基本出发点,进行有效车位的“加法”和低效面积的“减法”。

1. 优先从多层塔楼部分去减

优化后范围 = 地库可建范围 – 多层塔楼地库范围

常见问题:

1.项目中存在多层住宅和高层住宅产品,全部都设计了相同层高的地下室.

设计指引:

1.多层住宅所要求的基础埋深比较低,不需要与高层同样的埋深。多层埋深的多余设计会造成地库成本浪费,同时浪费基坑支护及后期维护的费用。因此可以优先减去多层塔楼部分的地下室.

如图5中,地库南侧大多为多层住宅楼,可以从这部分住宅优先入手.

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图6红色区域为去除多层后的地库范围

2. 从地库外形轮廓去减

优化后范围 = 地库可建范围  地库边角无效面积

常见问题:

1. 车库的建筑平面异型不方正,锐角多,不利于停车的空间较多

2. 车库外挡墙曲折,挡墙偏长,成本提高

设计指引:

1. 地库外墙应方正,避免出现锐角斜墙,造成停车布置困难,停车效率过低;

2. 地库外墙应简短,避免地库外墙长度过长,浪费地库的造价成本。

3. 地库外墙应紧凑,避免出现过多剩余空间,造成无效面积的浪费。

如图6中,地库原外墙轮廓大多为斜墙设计,存在很多浪费空间.

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图7红色区域为删除无效面积后的地库范围

3. 柱网尺寸的形式及加法公式

常见问题:

1. 柱网偏大造成停车位尺寸偏大、通道偏大,从而增加车库面积;

2. 较多处出现停放一辆车、二辆车的不经济的柱网开间

3. 确定柱网时,没考虑建筑抹灰厚度、消火栓对停车位尺寸和通道宽度的影响

设计指引:

1. 常规项目地下车库的经济性(净高、管线预留高度相同)排序:

小柱网(每个柱跨开间停两辆车)的经济性优于中柱网(每个柱跨开间停三辆车,背靠背车位之间设三根柱子)优于大柱网(每个柱网开间停三辆车,背靠背车位之间设两根柱子),而视觉感官反之。一般中高端项目采用三车位柱网较多,低端项目(成本敏感型项目)采用小柱网居多。

2. 不同城市、不同区域车位验收规则不同,导致各地柱网尺寸各有差异,如杭州停车位尺寸为2.5*6米、车道净宽6米,天津车位尺寸为2.5*5.5米,南京三车位柱网开间净宽需7.8米,上海车位划线的150mm宽线条不能碰到柱子、排水沟集水井等要求均会导致轴网尺寸不同;柱网开间每增大0.1米,地库单车位面积指标约增加0.27/辆,按照2500/㎡地库造价,折合每辆车造价增加675元。

3. 柱网的加法公式:

柱网轴线尺寸 = 停车位净宽* 个数 + 抹灰厚度 + 柱子截面宽度+ 预留宽度

例如:我们常规的地库项目普通停车位净宽为2.4m,抹灰厚度为50mm,柱子截面宽度为500mm,预留误差宽度为50mm。所以三车位柱网尺寸计算得出:2.4m*3+0.5+0.05+0.05=7.8m   两车位柱网尺寸计算得出:2.4*2+0.5+0.1=5.4m

当实际项目柱网偏大时,从成本考虑应相应减小设计尺寸.

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4. 从设备用房去减

常见问题:

1. 设备用房如配电房、水泵房的预留安装尺寸设计偏大,浪费较多的设备房间面积。

2. 设备用房布置位置不合理,同时占用公共停车空间。

3. 没有从设备用房自身的功能要求出发。

设计指引:

1. 对于设备用房如配电房、水泵房的预留安装尺寸,可以参照相关标准了解设备机组的尺寸、间距、要求,尽量按经济型的尺寸布置;也可以咨询相关设备专业的建议.

2. 严格从设备自身的功能要求出发,如:水泵房存在噪声震动干扰,不适合布置在塔楼下方。而消防水池则可以借用塔楼的无用空间去布置,最大限度的节约对地库内部的占用。

3. 设备房可分散布置在不影响停车经济性的边角位置。

得出优化公式:    

优化后范围 = 地库可建范围 – 设备用房的换算面积

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图8设备用房优化前的地库

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图9设备用房优化后的地库

5. 从车行道组织去加车位

常见问题:

1. 出现尽端车道过长的尽端式停车

2. 出现单边停车

3. 车道宽度预留过长

设计指引:

1. 车库中尽量避免尽端式停车位,提高车位的合理性。

2. 停车位尽量在行车道双向布置,提高车库的停车效率

3. 车道宽度严格按照国家规范《车库建筑设计规范》,至少满足经济最小的停车宽度要求。

得出优化公式:

优化后总车位 = 经济型的停车组织形式 + 经济型的车道布置

5. 从地库层高去减

1. 车库层高过高,增加不必要的建设成本

2. 车库层高不足,不满足规范且影响停车使用

设计指引:

1. 在非人防区采用梁板体系时,  底层层高一般为3.6米。  (梁高按800mm,风道按350mm、 喷淋按200mm、预留50mm)                             即层高= 2200+800+350+200+50=3600mm

2. 其他情形:  人防区梁板体系、非人防区无梁楼盖、有人防区无梁楼盖地库,具体层高参数详见  图10.

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3.地库层高的加法公式为:

地库层高 = 结构梁高 + 暖通风管高度 + 消防喷淋管高度 + 车库最小净高+ 垫层

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图11  地库层高设计(经济型)

04

四、结论

    在开始熟悉设计条件之后,分析项目地上建筑的功能布置、出入口位置、车行流线与市政路之间的关系,通过原有规划条件的归集:

1. 首先用“满布法”得出整体的地库范围,优先摒弃首开区、幼儿园用地,从规划条件的因素出发,确定好总图上的一个可建范围。同时结合地库结构,选择地库的形式。

2. 在地库设计准备阶段,提前了解地库排布的一些常见基本规则,保证地库车位数量最大化、经济性,充分利用主楼地下空间来提升更为可观的项目效益,为地库范围的减少和车位数量的控制创造先行条件。

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图12  紫色区域为根据公式设计出且满足车位指标要求的地库方案。

通过灵活运用地库各个技术要点的优化方法:

在满足规划指标983个车位加部分预留,优先减去停车效率低的、多层塔楼部分的地下室范围,地库外墙锐角和斜墙的处理,设备用房的位置选择,还有柱网形式及尺寸的经济性

过以上地下室设计公式结合实际案例,可以轻松实现:

综合成本= 降低单车位指+降低施工难度+节约用钢总量

总体利润加法增加车库总货值+增加车位售价+提升整体品质

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