人防车库VS非人防车库-分析对比

   之前一直较多建设方拿地测算时咨询优化君，人防到底做还是不做，人防车库比普通车库成本增加多少钱？

建设单位几乎每个项目都面临建设人防VS非人防的选择。优化君今天给各位做个详细分析。希望对家工作遇到类似问题有所帮助。

一、什么是人防车库？

 车库一般可分人防车库与非人防车库，人防车库属于人防工程的一种，所谓“人防工程”，即人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。

人防车库就是指以车库的形式完成了人防的功能，平时做车库，满足居民生活需要；战时，通过战时转换，设置相应设施，做好相应封堵，转换成人防设施，可防空袭防化防核。新建住宅小区或大型公用民用建筑，都强制性要求按照相应标准，建设相应面积和等级的人防车库。

二、人防一般面积有多大？

通常人防区占地下室总面积的20~40%。

人防面积计算方法：（1）十层以上（含十层）的建筑，应修建“满堂红”防空地下室，可按其第十层标准面积指标计算；（2）十层（不含十层）以下，基础埋深超过3米（含3米）的建筑，应按其面积（含地下）的3%修建；（3）十层（不含十层）以下，基础埋深不超过3米的建筑，应按其面积（含地下）的2%修建；（4）单建工程（地上建筑投影范围之外的地下建筑）应按其面积的30%修建。为小区配套建设的中小学、幼儿园、市政站点等可不结合修建防空地下室。

产权一般是归人防办（民防局）所有，平时通过租用协议租给小区物业（开发商），满足小区车位配套要求，供居民租用使用。

三、人防车位一般比非人防车位面积增加多少？

优化君经手全国160多个车库数据对比，一般人防车位单位指标比非人防车位大3~5平米/个。

四、可以不建人防吗？

当然可以不建，但要满足特殊条件。

住建部发文非特殊条件必须强制建设。

因地质、地形等原因不宜修建的，经人防主管部门批准，可以不修建，但须按应建人防工程面积所需造价缴纳人防工程易地建设费，由人防主管部门统一组织易地修建。

五、异地建设费要多少？

全国大部分地区异地建设费为：6级以上人防工程每平方米400~3000元，部分地区按总面积30~120元，不同地区差距巨大。

济南规定

浙江规定

延安规定

太仓规定

潮州规定

河北规定

昆明规定

六、案例

以优化君负责的江西项目为例，该项目地下室面积28335平米，其中非人防区面积19836平米，车位598个，单车位指标33.17平米/个，人防区面积8499平米，车位229个，单车位指标37.11平米/个，防护单元规定不超过2000平米个，共5个防护单元，平均每个防护单元1699.8平米。

七、增加钢筋费用

行业标杆限额一般人防比非人防多30公斤/平米

单方造价增加30×6.5(元/公斤)=195元/平米

八、增加混凝土费用

行业标杆限额一般人防比非人防多0.25立方/平米

单方造价增加0.25×710(元/立方)=117.5元/平米

  融创限额

蓝城限额

金科限额

美的限额

奥园限额

金地限额

九、增加人防设备费用

防爆波电缆井、战时水箱、给水机组、柴油发电站、集水井，染毒水池，防爆地漏，普通地漏，排水管

行业标杆统计数据，一般人防比非人防多128.8元/平米

十、增加通风系统费用

行业标杆统计数据，一个防护单元通风过滤系统，9.6万/套

单方造价增加9.6万/1699.8平米=56元/平米

十一、增加人防门费用

平均一个防护分区，3个防护口部

3樘6米钢结构双扇活置式门槛防护密闭门

6樘1.2米防各类防护密闭门、密闭门、超压排气阀门、防爆波悬摆活门

3X12万+6X0.8万=40.8万

单方造价增加40.8万/1699.8平米=240.02元/平米

十二、人防增加成本合计

以上增加成本合计195+117.5+128.8+56+240.02=737.32元/平米

非人防和人防的综合成本差异约700元/平米左右。

十三、还有容易被忽视的成本

单位面积增加

人防减去非人防

37.11-33.17=3.94平米/个

229X3.94平米/个=902.26平米

假定非人防单方综合造价3000元/平米

人防车库单方综合造价3000+737.32=3737.32元/平米

隐形增加的成本902.26×3737.32=337.181万元

十四、人防V非人

假定该项目异地建设费2000元/平米，

非人防（缴纳异地建设费）

车位价值229X12万=2148万

缴纳异地建设费8499平米X2000=1699.8万

2148-1699.8=448.2万

人防（自建）

车位价值车位价值229X4.8万=1099.2万

自建人防8499平米X737.32=626.64万

1099.2-626.64-337.181=135.379万

448.2-135.379=312.821万

该项目非人防（缴纳异地建设费）比人防（自建）利润多312.821万

不同条件对比，结果存在差异。

说明

①　钢筋的综合单价（含材料费、人工费、机械费、税金等综合费用），为6500元/t；

②　混凝土的综合单价（含材料费、人工费、机械费、税金等综合费用），为710元/m3；

③　6米钢结构双扇活置式门槛防护密闭门单价12万/樘

④　1.2米防各类防护密闭门、密闭门、超压排气阀门、防爆波悬摆活门平均单价0.8万元

十五、人防V非人防如何选择

1、建设部明确要求，非特殊情况，强制性要求建设，符合条件项目较少。（部分小城市弹性较大可以沟通，且异地建设费较便宜，建议充分公关沟通。）

2、异地建设费人防面积400~3000元，部分地区按总面积30~120元差异巨大。

3、车位产权，国家明确规定人防车位不可售，车位使用权规全体业主，出租费归物业，对整体货值影响较大，（“部分建设方以租代售的手段变相买卖”一般正常租期不超过20年，江西省规定赁期不超过5年）。

综上所述：人防车库单方造价约700元，各地差异较小，人防异地建设费差异较大。人防做不做不可能一刀切，需要根据项目详细情况，地理位置，车位产权、销售等等情况提前详细调研，详细对比后作出合理判断。