人防车库VS非人防车库-分析对比

人防车库VS非人防车库-分析对比

   之前一直较多建设方拿地测算时咨询优化君,人防到底做还是不做,人防车库比普通车库成本增加多少钱?

建设单位几乎每个项目都面临建设人防VS非人防的选择。优化君今天给各位做个详细分析。希望对家工作遇到类似问题有所帮助。

一、什么是人防车库?

 车库一般可分人防车库与非人防车库,人防车库属于人防工程的一种,所谓“人防工程”,即人防工事,是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

 

人防工程是防备敌人突然袭击,有效地掩蔽人员和物资,保存战争潜力的重要设施;是坚持城镇战斗,长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。

 

人防车库就是指以车库的形式完成了人防的功能,平时做车库,满足居民生活需要;战时,通过战时转换,设置相应设施,做好相应封堵,转换成人防设施,可防空袭防化防核。新建住宅小区或大型公用民用建筑,都强制性要求按照相应标准,建设相应面积和等级的人防车库。

 

二、人防一般面积有多大?

通常人防区占地下室总面积的20~40%

人防面积计算方法:1)十层以上(含十层)的建筑,应修建“满堂红”防空地下室,可按其第十层标准面积指标计算;2)十层(不含十层)以下,基础埋深超过3米(含3米)的建筑,应按其面积(含地下)的3%修建;3)十层(不含十层)以下,基础埋深不超过3米的建筑,应按其面积(含地下)的2%修建;4)单建工程(地上建筑投影范围之外的地下建筑)应按其面积的30%修建。为小区配套建设的中小学、幼儿园、市政站点等可不结合修建防空地下室。

产权一般是归人防办(民防局)所有,平时通过租用协议租给小区物业(开发商),满足小区车位配套要求,供居民租用使用。

 

三、人防车位一般比非人防车位面积增加多少?

优化君经手全国160多个车库数据对比,一般人防车位单位指标比非人防车位大3~5平米/个

 

四、可以不建人防吗?

当然可以不建,但要满足特殊条件。

住建部发文非特殊条件必须强制建设

因地质、地形等原因不宜修建的,经人防主管部门批准,可以不修建,但须按应建人防工程面积所需造价缴纳人防工程易地建设费,由人防主管部门统一组织易地修建。

 

 

五、异地建设费要多少?

全国大部分地区异地建设费为:6级以上人防工程每平方米400~3000元,部分地区按总面积30~120元,不同地区差距巨大。

 

济南规定

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浙江规定

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延安规定

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太仓规定

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潮州规定

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河北规定

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昆明规定

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六、案例

 

以优化君负责的江西项目为例,该项目地下室面积28335平米,其中非人防区面积19836平米,车位598个,单车位指标33.17平米/个,人防区面积8499平米,车位229个,单车位指标37.11平米/个,防护单元规定不超过2000平米个,共5个防护单元,平均每个防护单元1699.8平米。

 人防车库VS非人防车库-分析对比

七、增加钢筋费用

行业标杆限额一般人防比非人防多30公斤/平米

单方造价增加30×6.5(元/公斤)=195元/平米

 

八、增加混凝土费用

行业标杆限额一般人防比非人防多0.25立方/平米

单方造价增加0.25×710(元/立方)=117.5元/平米

  融创限额

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蓝城限额

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金科限额

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美的限额

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奥园限额

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金地限额

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九、增加人防设备费用

防爆波电缆井、战时水箱、给水机组、柴油发电站、集水井,染毒水池,防爆地漏,普通地漏,排水管

行业标杆统计数据,一般人防比非人防多128.8元/平米

 

十、增加通风系统费用

行业标杆统计数据,一个防护单元通风过滤系统,9.6万/套

单方造价增加9.6万/1699.8平米=56元/平米

 

十一、增加人防门费用

平均一个防护分区,3个防护口部

3樘6米钢结构双扇活置式门槛防护密闭门

6樘1.2米防各类防护密闭门、密闭门超压排气阀门、防爆波悬摆活门

3X12万+6X0.8万=40.8万

单方造价增加40.8万/1699.8平米=240.02元/平米

 

 

十二、人防增加成本合计

以上增加成本合计195+117.5+128.8+56+240.02=737.32元/平米

非人防和人防的综合成本差异约700元/平米左右

 

十三、还有容易被忽视的成本

单位面积增加

人防减去非人防

37.11-33.17=3.94平米/个

229X3.94平米/个=902.26平米

假定非人防单方综合造价3000元/平米

人防车库单方综合造价3000+737.32=3737.32元/平米

隐形增加的成本902.26×3737.32=337.181万元

十四、人防V非人

 

优缺点对比 非人防(缴纳异地建设费) 人防(自建)
车位产权 车位可售可办理产权证 车位不可售,只能出租,使用
车位货值 一般车位价值12万 200元X12月X20年=4.8万元
成本影响 异地建设费人防面积400~3000元,部分地区按总面积X30~120元 增加成本737.32元/平米
品质影响 不受人防门防护分区影响,品质相对较高。 出入口较多人防门,防护单元面积小,通视性差,人防口部出地面影响景观,对高端写字楼及住宅品质有一定影响
设计单位 民用院直接设计,难度小,设计周期相对较短,服务相对较好 人防院参与设计,平战要结合设计,牵扯设计人员多一倍,设计难度大很多,属于半垄断服务意识相对差。

假定该项目异地建设费2000元/平米,

非人防(缴纳异地建设费)

车位价值229X12万=2148万

缴纳异地建设费8499平米X2000=1699.8万

2148-1699.8=448.2万

人防(自建)

车位价值车位价值229X4.8万=1099.2万

自建人防8499平米X737.32=626.64万

1099.2-626.64-337.181=135.379万

448.2-135.379=312.821万

该项目非人防(缴纳异地建设费)比人防(自建)利润多312.821万

不同条件对比,结果存在差异。

说明

① 钢筋的综合单价(含材料费、人工费、机械费、税金等综合费用),为6500元/t;

② 混凝土的综合单价(含材料费、人工费、机械费、税金等综合费用),为710元/m3;

③ 6米钢结构双扇活置式门槛防护密闭门单价12万/樘

④ 1.2米防各类防护密闭门、密闭门、超压排气阀门、防爆波悬摆活门平均单价0.8万元

人防车库VS非人防车库-分析对比

十五、人防V非人防如何选择

1、建设部明确要求,非特殊情况,强制性要求建设,符合条件项目较少。(部分小城市弹性较大可以沟通,且异地建设费较便宜,建议充分公关沟通。)

人防车库VS非人防车库-分析对比

2、异地建设费人防面积400~3000元,部分地区按总面积30~120元差异巨大。

3、车位产权,国家明确规定人防车位不可售,车位使用权规全体业主,出租费归物业,对整体货值影响较大,“部分建设方以租代售的手段变相买卖”一般正常租期不超过20年,江西省规定赁期不超过5年)

人防车库VS非人防车库-分析对比

综上所述:人防车库单方造价约700元,各地差异较小,人防异地建设费差异较大。人防做不做不可能一刀切,需要根据项目详细情况,地理位置,车位产权、销售等等情况提前详细调研,详细对比后作出合理判断。

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