合理设计车位进行定价,才能促进项目车位的销售!

房地产项目车位的销售一直是开发商的老大难问题,很多开发商的车位库存高居不下,占压了大量的流动资金,项目利润也不能及时结转,这个问题一直困扰着开发商。

造成这个问题有一个重要的原因是车位定价不合理。很多项目在销售车位的时候,往往是全部车位一个价,没有价格差。

或者虽然有价格差,但是考虑车位的影响因素过于简单、不够全面,比如尽端车位只调减一个车位等等,导致项目车位不能均衡地去化,最终有很多车位卖不掉而成为库存。

那么要促进项目车位的销售,除了营销要有各种车位的促销策略外,前提条件是要对车位进行合理定价。

随着项目住宅的全部售罄,项目就进入车位销售阶段,在车位的销售过程中,暴露出车位价格制定中存在的上述不合理问题,那么如何才能对房地产项目车位进行合理定价呢?

 

 

一、车位比对车位价格的影响

 

 

要了解项目的车位比,不同的项目规划要求的车位比是不同的。车户比(车位数/总户数)越小,车位越紧张,业主的购买欲望越大,选择面越小,车位的价格就可以适当地提高,反之,车位价格就要适当降低。

早期的项目车位比在1:0.5—0.7,后期逐步在提高基本可达到1:1。现在政府规划的车位比更科学,比如按户型面积来确定。

这样就从项目规划的层面,把客户的需求进行了细分,可以避免很多刚需项目因户型面积小,导致套数多,从而车位数量较大但又不好卖的境地。

车位比规划得比较细的项目,车位价格差适合拉大一些,反之价格差异小一些。

另外,一般的项目在未来5年中,业主的经济状况不断改善,车位的需求是在不断上升的,车位紧张是项目发展的趋势,因此车位的价格也是随时间的推移不断上涨的,因此销售要不断地进行客户引导和适当销控。

 

 

二、车位产权属性对车位价格的影响

要了解项目的车位是有产权车位还是无产权车位。因为有产权车位是分摊了地价的,政府可以颁发产权证,在银行是可以做抵押贷款的。由于有产权车位分摊了地价,所以价格的定价逻辑和无产权车位就不同了,有产权车位的价格自然要高一些。

有的城市比如江苏常州等城市规定可以通过补缴地价款的方式,将无产权车位变更为有产权车位,很多业主是持支持态度的。

因为业主很多是小企业主,可以通过有产权车位的抵押来盘活资产,来提高企业资金的流动性,因此在这些地方反而是有产权车位比较好卖。

 

在车位比基本一致,车位产权属性相同的情况下,我们就可以通过市场比较法确定项目车位的均价。绝大多数住宅项目是负一层地下室作为停车,主要是出于对项目工程成本的考虑。

但也有少数住宅是地下两层停车场的,通常的做法是:负二层车位的均价是在负一层均价的基础上打八折左右作为均价,主要是考虑负二层停车的便利性不够。

 

三、各影响因素对车位价格的影响

在确定了车位均价的基础上,就要考虑影响车位价格的各类因素,给项目车位进行合理定价,并制定一房(车位)一价表。

车位的定价主要从停车的便利性的角度考虑以下原则:

(1)出车、入库的难易程度;

(2)相邻车位之间的相互影响;

(3)车位与车流动线的关系;

(4)车位与归家动线的关系;

(5)车位和各种外界固定物的相互影响。

根据这些原则可以再细分出各类影响因素,在房地产项目营销实操中,要具体给每个车位定价,把车位的价格差做好。

制定合理的车位价格体系,必须要实地踏勘地下车库,每一个车位按编号进行逐个查看,将每个车位所具备的条件和影响因素全部记录在册。

不能只停留在图纸上“纸上谈兵”地看一看就给出车位定价,这样会遗漏很多问题,不能将现实状况真实地、充分地反映到车位价格上。

比如消防栓、排水阀的位置一般在车位平面图上是不进行标识的,另外车辆回转半径在平面图上也是感觉不出来的,不亲自到现场就无法判断入库的难易程度。

因此,做车位价格表必须到地下车库实地踏勘,并记录每个车位各种影响因素的现实状况。

一般正常车位尺寸为6.0m*2.5m,单一的这样一个车位停车肯定是没问题的,但是在项目中是很多车位集中在一起的。地下室还有通风系统、排水系统以及人防工程等各大系统交织在一起,很多因素都会影响停车便利性。

为了让每个车位的影响因素不会被遗漏,我们总结了一张比较全面的“影响车位价格的各类因素表”(见下表)。按这些因素对车位价格的影响可分为调增因素和调减因素,只要对每个车位按对照表格进行认真核验,每个车位的影响因素基本就不会有遗漏。

依据这些因素制定的车位的价格,贵有贵的道理,便宜又便宜的理由,可以真正做到物有所值!

 

影响车位价格的各类因素:

合理设计车位进行定价,才能促进项目车位的销售!

说明:地上停车位和无障碍车位是小区公共车位,为不可售车位,暂不定价,物业公司后期必须对地上车位必须严格管理,保证地下车位的顺利销售。

 

需要解释的几个影响因素:

■ 边距较大的车位(+)

其车位的尺寸线和正常车位的一样,但车位线和侧边的柱距或墙距比正常的要宽很多,相对停车的位置较大,提升了车辆出车和入库的便利性,是车位价格的调增因素(见图):

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▲边距较大的车位

■ 车行道尽端(两个)车位(-)

车行道端头的车位不能直行进去入库的,要在车流分道口就要倒车进去,对于停车来说是不方便的,是车位价格的调减因素。

但有的人在制定价格表时,只调减最里面的一个车位,其实倒数第二个车位也是一样不能直接开进去入库的,否则就像图中左边的车辆一样“横”在那里,影响小区其他人停车。

因此车行道端头要调减最后面的两个车位(见图),如果对面一排也是停车位,也要同时调减那一侧的两个车位价格。

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▲车行道端头要调减最后面的两个车位

 

■ 非平行或倾斜的车位(-)

有的项目为了提高车位数,在很多犄角旮旯里“抠”出一些车位,但因为是抠出来的,总是有很多不利因素影响了停车的便利性。

比如图中的车位副驾驶位开门很受影响,另外车位和车流动线太近,容易造成刮擦事故,是车位的调减因素(见图):

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▲倾斜的车位

 

在车位实地踏勘的基础上,将各类影响因素进行标识图例,并把图例标注的车位平面图上(如图),一目了然,对车位定价很有帮助,不容易搞错。

合理设计车位进行定价,才能促进项目车位的销售!

▲车位各类影响因素图例(部分)示意图

我们依据多个城市的车位定价后的实际销售情况进行统计分析,发现客户对边车位及素质较高的车位有较大的购买意愿,且对车位价格差的敏感度不高。

因此在车位定价时我们需要进一步加大对影响车位价格因素的价格差。不同的城市价格差不同,城市等级越高,价格差越大,这里给出了一线城市的价格差,供大家参考。

各类车位影响因素的价格差建议:

合理设计车位进行定价,才能促进项目车位的销售!

为了保证车位在调增或调减后的均价保持不变,可将所有增加和减少的总和相抵后的余额,全部平均分摊到每个正常车位的价格中去,正常车位为不增不减的车位,一般以中间车位为主。

每个正常车位分摊的金额=(∑所有调增金额+∑所有调减金额)/正常车位的数量

每个正常车位分摊的金额可能为正数,也可能为负数,主要是看车位调增的金额多,还是调减的金额多。

那么其余的就是数学问题了,可以用Excel表格进行计算,这样我们就可以得到车位的一房(车位)一价表。

合理设计车位进行定价,才能促进项目车位的销售!

四、结语

综上,通过我们了解项目车位比和产权属性,对车位价格的均价有一个总体判断,再对项目地下车位进行实地踏勘,结合一系列的车位价格影响因素的分析,并用图例进行标识,做到一目了然。

然后赋予各影响因素不同的价格差,这些价格差是符合车位定价的原则的,那么这样制定出来的车位价格就是合理的车位价格,是真正能够体现项目车位物有所值的价格。

只有合理的车位价格,才能促进车位的均衡销售,快速销售。

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