外立面成本控制的法则有哪些?

外立面成本控制的法则有哪些?

立面工程的重要性

建筑立面工程在地产开发商中占据着非常重要的地位:
一方面:建筑立面代表了品质需求,代表了项目的品质和定位;好的建筑立面表现,在一定程度上可以提升新建项目的售价,也可以带来二次销售的产品溢价。
另一方面:建筑立面的品质和定位决定了项目的材质使用,建筑材质便是成本。对于建筑立面材质而言,工程量较大,且成本波动性大,更需要开发商关注和重视。
外立面成本控制的法则有哪些?
常见的涂饰材料成本(价格与实际或有出入,仅供参考)
 
案例1:以25层高层住宅为例,地上建面9,720m2,其中:大堂部分80㎡,两层基座850,其余约8,790;外墙面积约12,145,其中:大堂95,基座 1,050,其余11,000。我们以不同方案测算:
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仅外墙涂饰的建面成本变化,从68元/~203元/,不同的材料构成其成本波动非常大。
案例2:资料来源《柏向·材料手册 2.0》(点击放大)
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假设以精装高层建筑建安成本3000元/考虑,上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达33%左右,立面成本占比不可谓不大。
第三:建筑立面的风格、材质以及色彩均代表了城市形象,代表了执政部门对城市设计的要求,建筑立面确定后一般情况下是不允许“简配”,这也更加要求开发商对待立面的选择要慎重。
 
案例3:
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(图片仅为示意)
投资定案阶段:
已了解到规划局对外立面材料有要求,前期沟通可突破,且老项目有成功经历,故按客户敏感性,采用仿石砖+涂料。
 
报规阶段:
规划局严格要求使用石材+真石漆,经项目争取,同意使用仿石砖+真石漆,但是不能使用涂料,导致成本增加226.23万元。
 
第四:建筑立面是开发商成本敏感点和业主敏感点,双敏感点造成开发商在立面的建造上不能一度简配、也不能超配,既要成本适配也要业主适配,这是一个开发商决策水平的体现。
第五:建筑立面的材质选择,又会带来建造工艺的不同,不同的建造工艺都会对建造水准提出了很大的要求,这对开发商的施工水平提出了另一个考验,如何利用合适的成本打造超配的建筑品质,这个课题依然任重而道远。
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涂料做法
 
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干挂石材做法
 
如何平衡建筑立面的品质和成本,个人有如下的观点:
外立面成本控制的法则有哪些?

一、方案阶段对标和适配

① 立面风格要与竞品楼盘对比,符合大众流行审美,要符合内控要求;
建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱,业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品,建议建筑风格不高于竞品楼盘;如定位于改善或再改的利润性产品,建议在提高营销溢价的部位下功夫,尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。
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竞品楼盘立面对比
另外,住宅建筑的建筑风格越来越同质化,现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品,开发商比较容易进行建筑风格的标准化,建筑风格标准化便于规模化复制,降低成本。
最后,根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比,成本适配的标准及集采品牌。参下图**置业集团《住宅外立面适配标准》。
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**集团《住宅外立面适配标准》
商业建筑立面更为复杂,其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主,方案阶段应进行立面的方案评选,简化立面的造型,约束立面材质,降低屋面花架尺度。
建筑屋顶虚高部分不宜过于显著,以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费;应合理控制屋顶塔冠的高度,最大化减少虚高,节约成本。
② 住宅减少过度悬挑,影响采光,避免业主投诉
方案阶段推敲立面线条,避免过度“立面化”,立面设计应以人为本。
案例4:
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某项目业主提出由于外墙立面线条遮挡,在客厅无法看到园区景观。销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。
案例反思:
1.设计中考虑外立面效果的同时,需考虑对业主后期的生活影响;
2.销售过程中对设计无法避免的缺陷,建议于销售前告知客户,避免后期矛盾。
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二、限额设计

① 立面材质的使用要按部位细分,严控成本较高材质的使用,要符合产品的定位/产品线
各家开发商的限额频率:●●●●●
成本的构成等于单价*使用面积,限制使用面积量能够控制建造的总成本,对于建筑立面的成本控制策略同样如此。对于大部分开发商而言,根据业主的敏感性,约束立面材质的使用,这属于较为常规的操作。
根据使用部位约束立面材质的主要操作思路:
第一步:明确项目产品档次;产品档次决定了项目材质使用的策略,高档项目表现在高档材料使用的面积大,反之使用面积较小。
第二步:约束材质使用部位,主要是根据业主是否对此部位敏感,业主敏感的部位为依次为:入户门斗、入户正立面一层~三层、次要入户立面一层~三层、次要立面、架空层、建筑结构装饰线条、屋面花架等等。
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(常见的开发商限额表)
案例5:
我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积390㎡),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。
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基座两层外墙展开面积约950(其中南北向约670,东西向约280),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm,主次龙骨),单价800元/,总价约760,000元。
现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为450元/,优化后总价为662,000元,其优化成本98,000元,成本比原方案降低13%。
② 立面材质设置指导单价(品牌),便于采购
各家开发商的限额频率:●●●●●
立面材质属于工业化产品,价格基本透明,各家开发商基于长年形成的供方战略库,实行“量大从优”的采购模式,这一点在立面材质的成本控制上体现的淋漓尽致,也是属于绝大部分开发商实行的立面成本控制策略之一。
外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商限额表1)
 
外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商限额表2)
③ 控制外立面率,约束立面展开面积
各家开发商的限额频率:●●●
根据本人统计的数据仅有一半左右的开发商会约束外立面率,还有另一半房企(不乏标杆房企)是不约束外立面率的;通过外立面率约束外立面成本的做法,在开发商中不算常规操作。
外立面率(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。
 
一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:
外立面成本控制的法则有哪些?
案例6:
外立面成本控制的法则有哪些?
项目A(左边)的外立面率为1.2,项目B(右边)的外立面率为1.35,以地上面积10,000㎡来计,项目A总外饰面面积为12,000,项目B总外饰面面积为13,500,两个项目的外饰面差值为1500,如果两个项目选用同一种外墙材料时,其成本增量为1500/12000=12.5%。
 
外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商限额表1)
 
外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商限额表2)
 
④ 建立外立面标准化,形成产品体系
各家开发商的限额频率:●●
通过立面标准化体系的建立,约束外立面的成本,绝非大部分开发商要走的思路,因为标准化的应用场景便是要满足规模化企业,批量化产品的高周转需求,对于绝大部分数量的地产企业而言规模并不太大,标准化的立面并不是非常需要的;但对于千亿级及以上的房企,基本上立面都已经形成了标准化,这样对成本控制的要求更加严苛。
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外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商立面标准化1)
 
⑤ 其他形式的外立面控制限额:体形系数及外立面构件
各家开发商的限额频率:●
体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积m³。
开发商约束体形系数的初衷更多来自对建筑节能的有效控制,建筑节能有利必然也对外立面率产生正向的反馈,根据大量的案例经验总结,体形系数和外立面率呈现一定的正相关性,所以在一定程度上控制体形系数可以约束外立面率。
外立面构件是组成外立面风格的重要内容,也影响着外立面率,部分开发商会在外立面构件的设计和成本上做一些限额设计,整体控制成本。
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(常见的开发商线脚标准化)
 
外立面成本控制的法则有哪些?
(常见的开发商线脚标准化2)
外立面成本控制的法则有哪些?

三、精细化

① 立面材质施工界面细分
施工图阶段各项材质做法应细分,避免施工图立面粗放,立面控制手册要做到位。
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涂饰做法细分到细节
 
② 注重线条构件设计
外立面成本控制的法则有哪些?
案例来源:《柏向·材料手册2.0》
 
案例7:
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某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%
来源:昌建成本研究中心
 
【线条优化案例】
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③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化,避免采用“免费设计”
门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入,并结合节能设计进行多方案比选,选择材质类型和配置要求,施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。
 

END

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