一个好的建筑方案，竟然能优化八千万？

一、总图优化

总图定位具有极高附加值与技术创意含量，往往关系着项目成败。总图优化一定要谨记的几个要点是：用地价值分析，项目资源利用最大化（朝向、景观、间距、商业界面、容积率等），规划价值比较，盈利分析，规划与车库和商业的结合设计，竖向与土方平衡等。

先来看项目的总体情况。

项目临近龙子湖滨湖公园，整个西面有很大面积的湖景资源。项目南面为一期，已建成，优化设计范围为二期。二期总计容建筑面积为23.4万平方米，其中，商业0.9万平方米，别墅60套，共1.5万平方米，住宅1618套，21万平方米。总停车位3511个。

区域位置：

项目鸟瞰效果图：

项目的产品类型还是比较多的，销售价格差距也不大，独栋别墅售价1.5万元/㎡、双拼别墅1.2万元/㎡、四联别墅1万元/㎡、一梯二湖景小高层7000元/㎡、一梯三双拼高层5000元/㎡、一梯四高层6000元/㎡、一梯湖景二高层7000元/㎡、一梯二湖景大平层高层7000元/㎡，商业：沿街1.2万元㎡、内街1万元/㎡、二层7000元/㎡。

原完整总图：

原二期总图：

从原总图可以看出，整个规划问题不少：

（1）户型面宽过小，且日照宽余，可加大面宽，提升品质。

（2）二期别墅全部为四联，产品较单一。

（3）商业较分散，可以尽量多连接。

（4）地面车位没用足，损失巨大。

优化总图：

户型分布图：

优化总图日照分析（户型加大面宽后满足大寒日2小时以上日照）：

高层部分优化前后总图叠加：

可以怎么做优化呢？建筑师做了4方面的处理，效果相对还是比较明显的：

（1）户型加大面宽，普遍加多一朝南开间（北方地区南面房间数量很重要），如每套多卖1万元，则价值1618万元。

（2）增加16套双拼别墅，如每平方米0.2万元，则价值250*16*0.2=800万元。

（3）商业更加连续，增加了少量内街商业（较有把握的销售）和路口小集中商业（小超市等），保守估计增加价值2200*0.4=880万元。

（4）地面车位用足10%的比例，比原来增加约100个车位，如每个地下车位造价8万元，则节约造价800万元。

预计总价值可达到4098万元。

二、地 库

地下室部分在建安成本中占比巨大，一般范围为：17%~31%。因此，应尽可能减少不可售面积（地下室面积），同时，平面功能与流线要合理化，控制车均面积、层高、设备及其运营费用等。

原地库局部平面：

原来的地库主要存在4方面的问题：

（1）停车车位数量没有控制到最小值，非标准车位没有用足。

（2）地库与规划欠缺紧密结合设计，楼栋之间存在一定浪费。

（3）柱网尺寸不够精确，车位存在空间浪费。

（4）部分设备用房影响停车，没有极力做到双面垂直停车。

优化后局部平面图：

优化后完整平面：

这个项目地库优化幅度相对于其他项目算是较小，主要优化了以下几个地方：

（1）把地下停车位计算到最小值：精细计算必配停车数（按照最有利的方式计算，小户型折扣等）、地面车位最大化、非标准车位用足。

（2）地库与规划进行了结合设计，使其楼栋之间恰好完全利用。

（3）精细化柱网尺寸，避免空间浪费。

（4）合理化流线与布置，做到双面垂直停车。

（5）人防面积精确计算与设置。

最后核算，车均面积减少了约2平方米，价值820*2*0.25=410万元。

三、商 业

商业部分优化的总原则是：沿街价值最大化，流线合理化，公摊面积最小化，赠送和附加值最大化等。

部分商业平面：

剖面示意图：

商业部分的优化聚焦在附加值上，比如：

（1）商业通过架空层、院、-1层等在平面上赠送约2000平方米，估算价值：2000*0.6=1200万元。

（2）商业通过假覆土层增加1米层高，使之可以做夹层，同时避免因为层高超4.8米计算两倍面积，如每平方米多卖1000元，则价值：4500*0.1=450万元。

四、户 型

对于客户而言，户型是最直接最核心的产品，所以在优化过程中要注意，一是平面功能与流线合理化、精细化；二是公摊面积最小化；三是体形系数控制，外立面率控制，结构轴线整齐化，与室内设计结合；四是赠送和附加值最大化。

先来看别墅产品优化前的平面图：

原平面图有比较突出的问题，比如：

（1）地下室仅一个天窗，品质低。

（2）一层没有侧院，后院很小。

（3）客厅空间不完整，与餐厅高差较大。

（4）没有电梯，对于300万左右的房子，其豪华度明显不够。

（5）楼梯太陡（宽220、高211），实际行走困难。

（6）卧室、客厅有卫生间下水，外立面有雨水管，影响使用和外观。

（7）主卧阳台、露台不够。

优化后平面图：

经过一轮优化后，可以做到：

（1）地下室面积加大，赠送增加（接近地上的环境），且设有三个下沉花园（原一个），品质大大提高。

（2）一层增加侧院，加大后院。

（3）客厅空间更加完整。

（4）预留电梯（别墅必备），其赠送面积价值：2.21*3*1*60=397.8万元。

（5）楼梯尺度大大平缓（原宽220、高211，优化后宽280、高189）。

（6）管井外置，避免对餐厅空间和外立面的破坏。

（7）二层主卧增设衣帽间，卫生间明，且避免影响客厅。

（8）二三层露台更多。

从优化结果来看，面积比原来稍大，空间更加舒适，增加部分的面积，售价也会比住宅的售价高；因此，面积适当增加有利于溢价。

再来看看小高层，优化前平面图是这样的：

这样设计的问题在哪里呢？

（1）楼梯间没开窗。

（2）入户花园成为走道，不能独立使用。

（3）客厅餐厅“L”形，浪费空间和不便于使用。

（4）厨房内开门不好，利用效率低。

（5）东面非直面湖景单元不应为横厅。

优化后平面图：

顶层平面图：

优化之后可以看到，效果还是挺明显的：

（1）楼梯间可开窗，避免设风井。

（2）入户花园避免成为走道，可改造成半间房独立使用。

（3）客厅餐厅形成完整大空间。

（4）厨房利用效率提高。

（5）次卧增加卫生间、衣帽间。

（6）主卧卫生间、衣帽间更加舒适。

（7）东面非直面湖景单元改为南北通透型，既有利于客厅看湖，又大大提高其品质。

（8）东面单元增加一南向房间。

（9）顶层多露台赠送（立面构架维护），如平均赠送30平米，40套价值为：30*40*0.6=72万元。

从优化前平面图可以看出，原来的产品：

（1）外轮廓不够整齐，造价高。

（2）核心筒电梯对套内影响，且电梯厅没有采光通风。

（3）内天井空间狭小，且卧室朝内天井品质太低。

（4）端户餐厅空间太紧张。

优化后平面图：

建筑师对此优化后，完全不同了，比如：

（1）外轮廓更规则，且避免了内天井。

（2）避免了核心筒电梯对套内的影响。

（3）套型面积小3平方米，客厅餐厅比较南北通透。

（4）主卧室增加卫生间和衣帽间。

（5）避免卧室朝内天井。

（6）主卧室卫生间和衣帽间更加合理和舒适。

（7）增加纯赠送空间。

这个高层产品问题稍微少一些，但依然存在比如“核心筒管井位置不合理，影响核心筒舒适度；左户卫生间位置距离卧室较远；中户书房朝内天井，品质太低”这些问题。

优化前平面图：

优化后平面图：

建筑师优化了7个地方之后，整体舒适度有所提升：

（1）管井位置合理，核心筒更舒适。

（2）客厅餐厅形成完整大空间。

（3）多一卧室，可为二胎户型。

（4）卫生间三分离，且位置合理。

（5）主卧增加衣帽间。

（6）主卧增加半个卫生间。

（7）避免卧室朝内天井。

湖景高层有个比较明显的问题是浪费空间，从平面图上看，电梯不相邻，面积造成浪费，使用起来也不方便，客厅餐厅是采用的L形，同样比较浪费面积，左户的主卧没有衣帽间，右户的卫生间位置不合理。而且右户141平米才做到了3房，很难有市场。

优化前平面图：

优化后平面图：

这个户型经过优化后，可以达到：

（1）电梯相邻，节约面积和便于使用。

（2）客厅餐厅避免“L”形，形成完整大空间。

（3）卧室朝向湖景。

（4）主卧增加衣帽间。

（5）客厅餐厅间避免空间浪费，空间更舒适。

（6）卫生间位置合理。

（7）增加一朝东主卧。

（8）增加赠送空间。

这个产品虽然是大平层，但却没做出大平层的舒适度。首先，电梯不相邻，浪费面积和不便于使用；其次，客厅餐厅门洞过多，家具无法摆放合理；第三，厨房尺度过小，不匹配毫宅；第四，卫生间直接开门于厅；第五，主卧衣帽间过小，卫生间位置合理还占用南面；第六，左户非直面湖景户型面积过大，客厅应朝南和南北通透。

优化前平面图：

优化后平面图：

负一层平面图：

那如何优化呢？建筑师做了以下这些处理：

（1）电梯相邻，节约面积和便于使用。

（2）直面湖景户型面积加大，类似空中别墅，避免客厅餐厅过多门洞，通过花园形成双面采光通风。

（3）可变空间：花园、书房、保姆房、儿童房、茶室等。

（4）厨房尺度更加舒适匹配。

（5）卫生间避免直接开门于厅，且位置合理。

（6）增加一景观套房。

（7）增加一南向卧室。

（8）主卧衣帽间更加舒适，卫生间更加合理。

（9）非直面湖景户型面积需要稍小，客厅朝南，且南北通透。

（10）南向湖景大阳台。

（11）一层增加负一层赠送，买一送一，如负一层平均一套赢利10万元，则价值260万元。

通过以上合理化平面带来品质提升，预计住宅可以提高售价1万元/套以上，则价值为：1618万元。

最后再来回顾下优化结果：

以上为本项目的实际优化案例，具体项目会有很多不同的设计条件，需要灵活设计。希望通过此文，让更多的同行注重建筑方案设计及其优化。