一个好的建筑方案,竟然能优化八千万?

一个位于安徽省北部中心城市蚌埠滨湖的房地产项目,一期已经建成,但由于开发公司缺乏经验,当地市建筑设计研究院水平一般,导致设计存在很多问题,严重影响销售。虽然项目来访量不少,成交却非常低。在开发项目二期过程中,开发商对设计提出了更高要求,并对建筑方案进行了优化,在建筑方案优化设计后,预估约可以创造8000万元的价值。

这个项目位于冬冷夏热地区,是典型的商住项目,户型种类比较齐全,包含了别墅、小高层、高层、大平层等产品,具有很大的代表性。下面一起来看看建筑师如何在规划、地库、商业、户型四大方面进行综合优化。

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一、总图优化
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总图定位具有极高附加值与技术创意含量,往往关系着项目成败。总图优化一定要谨记的几个要点是:用地价值分析,项目资源利用最大化(朝向、景观、间距、商业界面、容积率等),规划价值比较,盈利分析,规划与车库和商业的结合设计,竖向与土方平衡等。

先来看项目的总体情况。

项目临近龙子湖滨湖公园,整个西面有很大面积的湖景资源。项目南面为一期,已建成,优化设计范围为二期。二期总计容建筑面积为23.4万平方米,其中,商业0.9万平方米,别墅60套,共1.5万平方米,住宅1618套,21万平方米。总停车位3511个。

区域位置:

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项目鸟瞰效果图:

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项目的产品类型还是比较多的,销售价格差距也不大,独栋别墅售价1.5万元/㎡、双拼别墅1.2万元/㎡、四联别墅1万元/㎡、一梯二湖景小高层7000元/㎡、一梯三双拼高层5000元/㎡、一梯四高层6000元/㎡、一梯湖景二高层7000元/㎡、一梯二湖景大平层高层7000元/㎡,商业:沿街1.2万元㎡、内街1万元/㎡、二层7000元/㎡。

原完整总图:

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原二期总图:

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从原总图可以看出,整个规划问题不少:

(1)户型面宽过小,且日照宽余,可加大面宽,提升品质。

(2)二期别墅全部为四联,产品较单一。

(3)商业较分散,可以尽量多连接。

(4)地面车位没用足,损失巨大。

优化总图:

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户型分布图:

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优化总图日照分析(户型加大面宽后满足大寒日2小时以上日照):

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高层部分优化前后总图叠加:

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可以怎么做优化呢?建筑师做了4方面的处理,效果相对还是比较明显的:

(1)户型加大面宽,普遍加多一朝南开间(北方地区南面房间数量很重要),如每套多卖1万元,则价值1618万元。

(2)增加16套双拼别墅,如每平方米0.2万元,则价值250*16*0.2=800万元。

(3)商业更加连续,增加了少量内街商业(较有把握的销售)和路口小集中商业(小超市等),保守估计增加价值2200*0.4=880万元。

(4)地面车位用足10%的比例,比原来增加约100个车位,如每个地下车位造价8万元,则节约造价800万元。

预计总价值可达到4098万元。

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二、地 库
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地下室部分在建安成本中占比巨大,一般范围为:17%~31%。因此,应尽可能减少不可售面积(地下室面积),同时,平面功能与流线要合理化,控制车均面积、层高、设备及其运营费用等。

原地库局部平面:

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原来的地库主要存在4方面的问题:

(1)停车车位数量没有控制到最小值,非标准车位没有用足。

(2)地库与规划欠缺紧密结合设计,楼栋之间存在一定浪费。

(3)柱网尺寸不够精确,车位存在空间浪费。

(4)部分设备用房影响停车,没有极力做到双面垂直停车。

优化后局部平面图:

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优化后完整平面:

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这个项目地库优化幅度相对于其他项目算是较小,主要优化了以下几个地方:

(1)把地下停车位计算到最小值:精细计算必配停车数(按照最有利的方式计算,小户型折扣等)、地面车位最大化、非标准车位用足。

(2)地库与规划进行了结合设计,使其楼栋之间恰好完全利用。

(3)精细化柱网尺寸,避免空间浪费。

(4)合理化流线与布置,做到双面垂直停车。

(5)人防面积精确计算与设置。

最后核算,车均面积减少了约2平方米,价值820*2*0.25=410万元。

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三、商 业
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商业部分优化的总原则是:沿街价值最大化,流线合理化,公摊面积最小化,赠送和附加值最大化等。

部分商业平面:

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剖面示意图:

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商业部分的优化聚焦在附加值上,比如:

(1)商业通过架空层、院、-1层等在平面上赠送约2000平方米,估算价值:2000*0.6=1200万元。

(2)商业通过假覆土层增加1米层高,使之可以做夹层,同时避免因为层高超4.8米计算两倍面积,如每平方米多卖1000元,则价值:4500*0.1=450万元。

 

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四、户 型
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对于客户而言,户型是最直接最核心的产品,所以在优化过程中要注意,一是平面功能与流线合理化、精细化;二是公摊面积最小化;三是体形系数控制,外立面率控制,结构轴线整齐化,与室内设计结合;四是赠送和附加值最大化。

1、别墅

先来看别墅产品优化前的平面图:

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原平面图有比较突出的问题,比如:

(1)地下室仅一个天窗,品质低。

(2)一层没有侧院,后院很小。

(3)客厅空间不完整,与餐厅高差较大。

(4)没有电梯,对于300万左右的房子,其豪华度明显不够。

(5)楼梯太陡(宽220、高211),实际行走困难。

(6)卧室、客厅有卫生间下水,外立面有雨水管,影响使用和外观。

(7)主卧阳台、露台不够。

优化后平面图:

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经过一轮优化后,可以做到:

(1)地下室面积加大,赠送增加(接近地上的环境),且设有三个下沉花园(原一个),品质大大提高。

(2)一层增加侧院,加大后院。

(3)客厅空间更加完整。

(4)预留电梯(别墅必备),其赠送面积价值:2.21*3*1*60=397.8万元。

(5)楼梯尺度大大平缓(原宽220、高211,优化后宽280、高189)。

(6)管井外置,避免对餐厅空间和外立面的破坏。

(7)二层主卧增设衣帽间,卫生间明,且避免影响客厅。

(8)二三层露台更多。

从优化结果来看,面积比原来稍大,空间更加舒适,增加部分的面积,售价也会比住宅的售价高;因此,面积适当增加有利于溢价。

2、一梯二湖景小高层

再来看看小高层,优化前平面图是这样的:

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这样设计的问题在哪里呢?

(1)楼梯间没开窗。

(2)入户花园成为走道,不能独立使用。

(3)客厅餐厅“L”形,浪费空间和不便于使用。

(4)厨房内开门不好,利用效率低。

(5)东面非直面湖景单元不应为横厅。

优化后平面图:

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顶层平面图:

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优化之后可以看到,效果还是挺明显的:

(1)楼梯间可开窗,避免设风井。

(2)入户花园避免成为走道,可改造成半间房独立使用。

(3)客厅餐厅形成完整大空间。

(4)厨房利用效率提高。

(5)次卧增加卫生间、衣帽间。

(6)主卧卫生间、衣帽间更加舒适。

(7)东面非直面湖景单元改为南北通透型,既有利于客厅看湖,又大大提高其品质。

(8)东面单元增加一南向房间。

(9)顶层多露台赠送(立面构架维护),如平均赠送30平米,40套价值为:30*40*0.6=72万元。

3、一梯三双拼高层

从优化前平面图可以看出,原来的产品:

(1)外轮廓不够整齐,造价高。

(2)核心筒电梯对套内影响,且电梯厅没有采光通风。

(3)内天井空间狭小,且卧室朝内天井品质太低。

(4)端户餐厅空间太紧张。

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优化后平面图:

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建筑师对此优化后,完全不同了,比如:

(1)外轮廓更规则,且避免了内天井。

(2)避免了核心筒电梯对套内的影响。

(3)套型面积小3平方米,客厅餐厅比较南北通透。

(4)主卧室增加卫生间和衣帽间。

(5)避免卧室朝内天井。

(6)主卧室卫生间和衣帽间更加合理和舒适。

(7)增加纯赠送空间。

4、一梯四高层

这个高层产品问题稍微少一些,但依然存在比如“核心筒管井位置不合理,影响核心筒舒适度;左户卫生间位置距离卧室较远;中户书房朝内天井,品质太低”这些问题。

优化前平面图:

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优化后平面图:

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建筑师优化了7个地方之后,整体舒适度有所提升:

(1)管井位置合理,核心筒更舒适。

(2)客厅餐厅形成完整大空间。

(3)多一卧室,可为二胎户型。

(4)卫生间三分离,且位置合理。

(5)主卧增加衣帽间。

(6)主卧增加半个卫生间。

(7)避免卧室朝内天井。

5、一梯二湖景高层

湖景高层有个比较明显的问题是浪费空间,从平面图上看,电梯不相邻,面积造成浪费,使用起来也不方便,客厅餐厅是采用的L形,同样比较浪费面积,左户的主卧没有衣帽间,右户的卫生间位置不合理。而且右户141平米才做到了3房,很难有市场。

优化前平面图:

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优化后平面图:

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这个户型经过优化后,可以达到:

(1)电梯相邻,节约面积和便于使用。

(2)客厅餐厅避免“L”形,形成完整大空间。

(3)卧室朝向湖景。

(4)主卧增加衣帽间。

(5)客厅餐厅间避免空间浪费,空间更舒适。

(6)卫生间位置合理。

(7)增加一朝东主卧。

(8)增加赠送空间。

6、一梯二湖景大平层高层

这个产品虽然是大平层,但却没做出大平层的舒适度。首先,电梯不相邻,浪费面积和不便于使用;其次,客厅餐厅门洞过多,家具无法摆放合理;第三,厨房尺度过小,不匹配毫宅;第四,卫生间直接开门于厅;第五,主卧衣帽间过小,卫生间位置合理还占用南面;第六,左户非直面湖景户型面积过大,客厅应朝南和南北通透。

优化前平面图:

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优化后平面图:

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负一层平面图:

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那如何优化呢?建筑师做了以下这些处理:

(1)电梯相邻,节约面积和便于使用。

(2)直面湖景户型面积加大,类似空中别墅,避免客厅餐厅过多门洞,通过花园形成双面采光通风。

(3)可变空间:花园、书房、保姆房、儿童房、茶室等。

(4)厨房尺度更加舒适匹配。

(5)卫生间避免直接开门于厅,且位置合理。

(6)增加一景观套房。

(7)增加一南向卧室。

(8)主卧衣帽间更加舒适,卫生间更加合理。

(9)非直面湖景户型面积需要稍小,客厅朝南,且南北通透。

(10)南向湖景大阳台。

(11)一层增加负一层赠送,买一送一,如负一层平均一套赢利10万元,则价值260万元。

通过以上合理化平面带来品质提升,预计住宅可以提高售价1万元/套以上,则价值为:1618万元。

最后再来回顾下优化结果:

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以上为本项目的实际优化案例,具体项目会有很多不同的设计条件,需要灵活设计。希望通过此文,让更多的同行注重建筑方案设计及其优化。

 

END

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