地库这样设计，车位不可能会滞销

这几年，很多房企都存在一个痛点：住宅清盘后，剩下大量的车位滞销产品，最后不得不降价甩卖。

为什么车位去化这么难？某地产30强调研发现，车位去化难，除了供大于求、定价不合理外，设计品质高低也是关键要素之一。

而且，车位滞销虽然爆发于项目后期，但很多问题都是在规划设计阶段埋下的雷，想要从根本上解决车位去化老大难问题，必须从设计阶段开始介入。

通常来看，前期设计阶段，车库设计容易存在以下问题：

1、车位配比不均匀，不合理

现在拿地越来越难，很多项目都算不过账。为了拿地，很多项目会千方百计提高货值，比如规划大量车位、开发地下小开间的储藏室等等，最终导致供大于求，形成滞销。

比如有些三四线项目，客户对车位投资需求低，但项目却盲目规划了两层甚至三层车库，有些组团车位配比最高到1:2.6，供应远大于需求。

还有些文旅型、养老型项目，入住率比较低，业主对车位需求低，车位配比却也高达1:2。

此外，有些项目组团间车位分配不均，布局不合理，也容易造成车位配比大的组团车位滞销。比如某项目分为AB两个组团，A区域车位配比1：1.47，另外还有部分人防车位，B组团车位配比1：1.2左右。两区配比不均，让业主跨区购买基本很难。

2、为了抠成本，忽略客户需求

有些项目为了控制成本，忽略客户需求，影响使用体验，导致客户没有购买欲望。具体体现在几个方面：

① 尽端车位过多

部分房企出于对单车位指标的控制，设计了大量尽端车位，但这种车位使用时非常不便，泊车难度极高。

② 车库出入口不足

比如部分楼栋明明前后均有设置停车位，但为了省钱，只设了前端一个车库出入口，导致楼栋后端车位业主明明离家很近，却要绕路归家。

③ 动线不合理

部分项目做了地下两层车库，但负一到负二层不能直接下去，而要兜一个大圈。

还有的项目做了负二层车库，电梯却不能直达。或者在地库到处转都找不到回家的路。

④ 层高不足或车位尺度小

按照经验值，地下室层高每增加100mm，则地下室综合成本增加30-50元/㎡，所以部分项目为了控制建安成本，控制地库层高，导致业主的高端车型进不了车库。甚至有些项目车库出现设备过低影响层高的情况，净层高甚至不足规范2.2米。

还有些改善项目，未考虑到高端客户的豪车停放需求，车位尺寸偏短偏小。

▲ 这俩豪车一停，谁也别想开门

3、不利因素影响多，车位价值低

车库通常受到墙体、消防拴、管道、柱子、人防等诸多因素影响，一旦考虑不周全，很容易造成停车开门受阻，业主使用体验差。

比如设计人员有个习惯是标准柱跨排到头，尽端不注意根据车位排布调整柱定位，或者出于便于车身入库的考虑，柱子放置得过于靠后，就会导致柱子影响车门开启。

4、忽视地库空间的颜值和品质感

这主要集中在精装和材料的使用上，比如有些车库还存在阴暗、潮湿、通风不畅、气味难闻等问题，严重影响业主购买意愿。

通常来看，影响车位价值的因素包括便利度、层差、单位车户比、车位自身素质、精装修等，要想车位好卖，一方面要提升高价值车位比例，另一方面要降低不利因素影响。

1、优化指标，合理布局，分配均匀

对于像文旅、养老等入住率较低的项目，业主对车位需求低，尽量在投资阶段就要介入，优化指标。某房企指出，前期拿地阶段，就要结合市场和项目需求判断车位配比是否过高，比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。

一旦车位配比指标确定后，各楼栋车户比应该均匀分配，不能出现有些楼栋下没有配车位的情况。

对于车位划分，可以以楼栋电梯间为中心，朝计算楼间距的方向取50m半径，以此确定圆形范围。对于重合的区域内车位，一般划分为距离更近的楼栋。

2、设计优化，提升业主行车停车便利性

1）车行人行动线合理

① 人车分流、车车分流

除了人车分流，还要考虑非机动车对行车的影响。比如绿城在交通流线设计上，非机动车流线优先设计在园区外环，并将其车库出入口贴临围墙设置，实现真正的人车分流。

③ 出入口设置合理，避免绕路

对于设有负二层的地库，负一与负二层车道出入口建议设置在同一端，避免负二层车辆绕路。而且出入口旁不适宜设置停车位，容易被被剐蹭，客户抗性大。

④ 科学的交通标识，确保动线流畅，行车安全

比如绿城对地下车库的交通标识有着非常严苛的标准，并划分为车行指向标识、柱面分区标识、定点指示牌、停车位车牌指示、综合类标识等五大标识系统，指引清晰，确保业主归家动线流畅。

2）层高及车位尺度

《汽车车库建筑设计规范》中规定车行出入口高度为2.2米。

绿城车库出入口标准不低于2.4米，并考虑到房车、卸货车、救护车通行需求，要求至少有一个出入口高度应在2.8米以上。

如果是豪宅项目，除了考虑层高，还要考虑地面平整度、车位尺度等等。现在很多豪宅项目入口高度基本做到4米多甚至5米多。

除了层高，车位尺度把握也很重要。

地库受到各种构件影响比较多，设计阶段，应尽量避免构件对停车的影响。

比如柱网优化，柱网位置从车位腰部移至端头，减少柱位、墙体对车辆开门的影响。

消防栓位置优化，减少占用车位位置或剐蹭发生。

比如距离楼栋50米内车位行车动线建议设置回环车道，避免尽端车位。

天津保利认为，也可以考虑将多个不利因素集中于同一车位，将不利因素车位设置集中化、最小化，尽可能减少对车位价值的影响。

▲来源：poly设计汇

对于确实不适合作为车位或难销空间，可考虑改为商业、共享储藏间、会所、超市、洗衣房等等。

▲来源：《车位产品提升专题》

除了停车便利性，客户越来越看重地库空间的颜值和视觉体验。所以要舍得在地库精装上投入，提升地库品质感、仪式感和尊贵感，也能大幅提升车位价值，促进去化。

1、出入口

出入口可谓是地库的“门面”，也是客户敏感点，现在改善及豪宅项目都很重视出入口的打造。比如门头和入口墙面，采用外立面材料装饰，地面采用铺装设计，与室外景观融合，整体更和谐、美观。

比如融创这个项目出入口采用蓝宝石石材与深灰色铝板设计，让整个入口显得高档，又充满仪式感。

▲来源：陕西新楼市

除了在入口墙面配置氛围照明，车库坡道入口通常设玻璃顶作为空间过渡，缓冲光环境变化，营造温馨的回家气氛。同时，也起到降噪隔声效果。

▲杭州远洋上塘宸章 实景图

入口铺装上，融创某项目选用芝麻黑小料石铺设，凸显品质感，而且耐磨防滑，安全性高。

▲来源：陕西新楼市

2、入库玄关

在高端项目里面，入库玄关非常有必要，带给业主移步换景的视觉体验，营造仪式感。比如融创这个项目，进库后，迎面便是一幅金属格栅制成的对景墙。

保利这个项目地库玄关，营造了强烈的回家氛围，仪式感满满。

3、精装吊顶和地面

地库顶部很多管道和走线，如果不处理，显得很凌乱和压抑。一方面可考虑对顶部管线进行统一排布，更整洁清爽。

另一方面，对于高端豪宅项目，层高通常比较高，可以直接做吊灯对天花进行遮挡，更显高大上。比如绿城项目地库层高达到3.6米时，主要车行道与地下门厅前采用栅吊顶装饰。

还有些豪宅地库，车道采用铝板封顶，车位采用黑格栅天花。

除了天花板，还有地面铺装也追求质感。很多高端地库，车行道采用金刚砂甚至花岗石进行铺装，停车区则采用环氧树脂地坪，更能凸显档次。

比如瀚海观象车库，车行道用了金磨石，车位空间也采用了金刚砂，很舍得成本。

再比如宝华紫薇花园地库车行道用的是花岗石，柱子墙面是大理石，投入不是一般大。

4、人性化照明

现在大部分地库都采用LED条形灯带，而且采用双排“鱼骨线”凹槽设计，能柔化灯带光源，保证眼睛舒适性。

此外，越来越多地库会通过天井或下沉式庭院引入自然采光，进一步增加地下车库的通透和明亮度。比如万柳书院地库就配了6个尺寸为6.5米X6.5米的采光天井。

5、精装入户大堂

除了地库空间提升品质，业主从地库归家的入户大堂也必须重视。有些豪宅项目地库入户大堂甚至比地上精装入户大堂还要高大上，因为豪宅业主通常都是开车回家。

6、人性化配套

万科瑧车库每个地库开设了客户杂物储藏系统，而且都有自己的密码锁，方便且安全。

▲万科臻地下车库储物柜

绿城部分高端车库会设计休息室、阅读间等空间，弱化地库沉闷感。

金力紫御华府在车库设计了客厅、卫生间、影音室、淋浴间等多样生活功能区，除了可以作为司机的等待空间、业主的休息室，也可以作为业主接待外来客户的会客室。

重庆东原有项目在地库为业主设置取快递窗口，业主开车回家顺便就取上快递，不用另外跑下楼去取，非常贴心。

还有些项目，为业主解决了进入地库后手机没信号的痛点，以此提升业主满意度。