地库这样设计,车位不可能会滞销

这几年,很多房企都存在一个痛点:住宅清盘后,剩下大量的车位滞销产品,最后不得不降价甩卖。

为什么车位去化这么难?某地产30强调研发现,车位去化难,除了供大于求、定价不合理外,设计品质高低也是关键要素之一。

而且,车位滞销虽然爆发于项目后期,但很多问题都是在规划设计阶段埋下的雷,想要从根本上解决车位去化老大难问题,必须从设计阶段开始介入。

 

一、地库设计4大误区,拖累车位价值与去化

通常来看,前期设计阶段,车库设计容易存在以下问题:

1、车位配比不均匀,不合理

现在拿地越来越难,很多项目都算不过账。为了拿地,很多项目会千方百计提高货值,比如规划大量车位、开发地下小开间的储藏室等等,最终导致供大于求,形成滞销。

比如有些三四线项目,客户对车位投资需求低,但项目却盲目规划了两层甚至三层车库,有些组团车位配比最高到1:2.6,供应远大于需求。

 

还有些文旅型、养老型项目,入住率比较低,业主对车位需求低,车位配比却也高达1:2。

此外,有些项目组团间车位分配不均,布局不合理,也容易造成车位配比大的组团车位滞销。比如某项目分为AB两个组团,A区域车位配比1:1.47,另外还有部分人防车位,B组团车位配比1:1.2左右。两区配比不均,让业主跨区购买基本很难。

2、为了抠成本,忽略客户需求

有些项目为了控制成本,忽略客户需求,影响使用体验,导致客户没有购买欲望。具体体现在几个方面:

① 尽端车位过多

部分房企出于对单车位指标的控制,设计了大量尽端车位,但这种车位使用时非常不便,泊车难度极高。

② 车库出入口不足

比如部分楼栋明明前后均有设置停车位,但为了省钱,只设了前端一个车库出入口,导致楼栋后端车位业主明明离家很近,却要绕路归家。

③ 动线不合理

部分项目做了地下两层车库,但负一到负二层不能直接下去,而要兜一个大圈。

还有的项目做了负二层车库,电梯却不能直达。或者在地库到处转都找不到回家的路。

④ 层高不足或车位尺度小

按照经验值,地下室层高每增加100mm,则地下室综合成本增加30-50元/㎡,所以部分项目为了控制建安成本,控制地库层高,导致业主的高端车型进不了车库。甚至有些项目车库出现设备过低影响层高的情况,净层高甚至不足规范2.2米。

还有些改善项目,未考虑到高端客户的豪车停放需求,车位尺寸偏短偏小。

 

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲ 这俩豪车一停,谁也别想开门

3、不利因素影响多,车位价值低

车库通常受到墙体、消防拴、管道、柱子、人防等诸多因素影响,一旦考虑不周全,很容易造成停车开门受阻,业主使用体验差。

比如设计人员有个习惯是标准柱跨排到头,尽端不注意根据车位排布调整柱定位,或者出于便于车身入库的考虑,柱子放置得过于靠后,就会导致柱子影响车门开启。

地库这样设计,车位不可能会滞销

4、忽视地库空间的颜值和品质感

这主要集中在精装和材料的使用上,比如有些车库还存在阴暗、潮湿、通风不畅、气味难闻等问题,严重影响业主购买意愿。

二、设计优化、品质升级,提升客户行车体验,促进车位去化

通常来看,影响车位价值的因素包括便利度、层差、单位车户比、车位自身素质、精装修等,要想车位好卖,一方面要提升高价值车位比例,另一方面要降低不利因素影响。

1、优化指标,合理布局,分配均匀

对于像文旅、养老等入住率较低的项目,业主对车位需求低,尽量在投资阶段就要介入,优化指标。某房企指出,前期拿地阶段,就要结合市场和项目需求判断车位配比是否过高,比如可结合项目周边是否有大量可停车的设施、竞品车位去化速度、项目常住率等数据来测算合理的配比指标。

地库这样设计,车位不可能会滞销

一旦车位配比指标确定后,各楼栋车户比应该均匀分配,不能出现有些楼栋下没有配车位的情况。

对于车位划分,可以以楼栋电梯间为中心,朝计算楼间距的方向取50m半径,以此确定圆形范围。对于重合的区域内车位,一般划分为距离更近的楼栋。

2、设计优化,提升业主行车停车便利性

 

1)车行人行动线合理

① 人车分流、车车分流

除了人车分流,还要考虑非机动车对行车的影响。比如绿城在交通流线设计上,非机动车流线优先设计在园区外环,并将其车库出入口贴临围墙设置,实现真正的人车分流。

地库这样设计,车位不可能会滞销

△绿城项目车道交通流线设计图

② 归家距离

保利某项目采用双侧入户设计,可切实大大改善业主归家距离,提升业主使用感受,提高高价值车位的分布数量。

地库这样设计,车位不可能会滞销

来源:poly设计汇

③ 出入口设置合理,避免绕路

对于设有负二层的地库,负一与负二层车道出入口建议设置在同一端,避免负二层车辆绕路。而且出入口旁不适宜设置停车位,容易被被剐蹭,客户抗性大。

④ 科学的交通标识,确保动线流畅,行车安全

比如绿城对地下车库的交通标识有着非常严苛的标准,并划分为车行指向标识、柱面分区标识、定点指示牌、停车位车牌指示、综合类标识等五大标识系统,指引清晰,确保业主归家动线流畅。

地库这样设计,车位不可能会滞销

与此同时,绿城还要求车库柱身设置醒目的安全防撞条,库内设置人行斑马线,十字、T字路口,转角处等视线盲点处,则统一设置反光镜,保障业主行车安全。

地库这样设计,车位不可能会滞销

融创有个项目甚至将业主车牌号直接显示在顶部,方便业主快速找到自己的车位。

 

地库这样设计,车位不可能会滞销

2)层高及车位尺度

《汽车车库建筑设计规范》中规定车行出入口高度为2.2米。

绿城车库出入口标准不低于2.4米,并考虑到房车、卸货车、救护车通行需求,要求至少有一个出入口高度应在2.8米以上。

如果是豪宅项目,除了考虑层高,还要考虑地面平整度、车位尺度等等。现在很多豪宅项目入口高度基本做到4米多甚至5米多。

除了层高,车位尺度把握也很重要。

绿城为了满足不同客户需求,将停车空间细分为微型车位、标准型车位、访客车位、充电车位、无障碍车位,一来避免车位尺寸太小,高端客户豪车停不了,同时也避免车位太大,停车空间过度浪费。

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:绿城官方

融创某项目地库配齐7大车位类型,包括标准车位、子母车位、无障碍车位、VIP车位等。VIP车位配备了专属监控系统,子母车位解决一个家庭2辆车停放问题。

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:陕西新楼市

还有些项目会在地库设置女士车位以及充电停车,满足不同客群需求。

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3)停车方式

车位划线可采用U型双层线,更大程度避免车辆擦挂。

地库这样设计,车位不可能会滞销

三、减少不利因素影响,提升车位价值

地库受到各种构件影响比较多,设计阶段,应尽量避免构件对停车的影响。

比如柱网优化,柱网位置从车位腰部移至端头,减少柱位、墙体对车辆开门的影响。

地库这样设计,车位不可能会滞销

消防栓位置优化,减少占用车位位置或剐蹭发生。

地库这样设计,车位不可能会滞销

 

比如距离楼栋50米内车位行车动线建议设置回环车道,避免尽端车位。

天津保利认为,也可以考虑将多个不利因素集中于同一车位,将不利因素车位设置集中化、最小化,尽可能减少对车位价值的影响。

 

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:poly设计汇

对于确实不适合作为车位或难销空间,可考虑改为商业、共享储藏间、会所、超市、洗衣房等等。

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:《车位产品提升专题》

四、精装提升质感,增强仪式感、尊贵感

除了停车便利性,客户越来越看重地库空间的颜值和视觉体验。所以要舍得在地库精装上投入,提升地库品质感、仪式感和尊贵感,也能大幅提升车位价值,促进去化。

1、出入口

出入口可谓是地库的“门面”,也是客户敏感点,现在改善及豪宅项目都很重视出入口的打造。比如门头和入口墙面,采用外立面材料装饰,地面采用铺装设计,与室外景观融合,整体更和谐、美观。

比如融创这个项目出入口采用蓝宝石石材与深灰色铝板设计,让整个入口显得高档,又充满仪式感。

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:陕西新楼市

除了在入口墙面配置氛围照明,车库坡道入口通常设玻璃顶作为空间过渡,缓冲光环境变化,营造温馨的回家气氛。同时,也起到降噪隔声效果。

地库这样设计,车位不可能会滞销

杭州远洋上塘宸章 实景图

入口铺装上,融创某项目选用芝麻黑小料石铺设,凸显品质感,而且耐磨防滑,安全性高。

地库这样设计,车位不可能会滞销

▲来源:陕西新楼市

2、入库玄关

在高端项目里面,入库玄关非常有必要,带给业主移步换景的视觉体验,营造仪式感。比如融创这个项目,进库后,迎面便是一幅金属格栅制成的对景墙。

 

地库这样设计,车位不可能会滞销

保利这个项目地库玄关,营造了强烈的回家氛围,仪式感满满。

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3、精装吊顶和地面

地库顶部很多管道和走线,如果不处理,显得很凌乱和压抑。一方面可考虑对顶部管线进行统一排布,更整洁清爽。

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另一方面,对于高端豪宅项目,层高通常比较高,可以直接做吊灯对天花进行遮挡,更显高大上。比如绿城项目地库层高达到3.6米时,主要车行道与地下门厅前采用栅吊顶装饰。

还有些豪宅地库,车道采用铝板封顶,车位采用黑格栅天花。

 地库这样设计,车位不可能会滞销

地库这样设计,车位不可能会滞销

除了天花板,还有地面铺装也追求质感。很多高端地库,车行道采用金刚砂甚至花岗石进行铺装,停车区则采用环氧树脂地坪,更能凸显档次。

比如瀚海观象车库,车行道用了金磨石,车位空间也采用了金刚砂,很舍得成本。

地库这样设计,车位不可能会滞销

再比如宝华紫薇花园地库车行道用的是花岗石,柱子墙面是大理石,投入不是一般大。

地库这样设计,车位不可能会滞销

4、人性化照明

现在大部分地库都采用LED条形灯带,而且采用双排“鱼骨线”凹槽设计,能柔化灯带光源,保证眼睛舒适性。

地库这样设计,车位不可能会滞销

此外,越来越多地库会通过天井或下沉式庭院引入自然采光,进一步增加地下车库的通透和明亮度。比如万柳书院地库就配了6个尺寸为6.5米X6.5米的采光天井。

地库这样设计,车位不可能会滞销

5、精装入户大堂

除了地库空间提升品质,业主从地库归家的入户大堂也必须重视。有些豪宅项目地库入户大堂甚至比地上精装入户大堂还要高大上,因为豪宅业主通常都是开车回家。

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6、人性化配套

万科瑧车库每个地库开设了客户杂物储藏系统,而且都有自己的密码锁,方便且安全。

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▲万科臻地下车库储物柜

绿城部分高端车库会设计休息室、阅读间等空间,弱化地库沉闷感。

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绿城项目实景

金力紫御华府在车库设计了客厅、卫生间、影音室、淋浴间等多样生活功能区,除了可以作为司机的等待空间、业主的休息室,也可以作为业主接待外来客户的会客室。

地库这样设计,车位不可能会滞销

重庆东原有项目在地库为业主设置取快递窗口,业主开车回家顺便就取上快递,不用另外跑下楼去取,非常贴心。

还有些项目,为业主解决了进入地库后手机没信号的痛点,以此提升业主满意度。

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