地库成本分析及优化要点

常被诟病造价高、售价低、卖不动的地下车库,堪比企业的“不良资产”。虽不受待见,但又不得不重视。随着地产行业回归品质,地库如何形成有效成本管控成了项目总的必修课。

为什么关注车库成本?

√ 车库成本对总建造成本的影响

调研数据显示地库成本优化对节约项目总的建造成本的有较大意义;

车库建设规模≈项目总规模的20-25%

车库建造成本≈项目总建造成本20%

√ 单车位停车效率对车库货值及成本的影响

  • 车库面积一定,停车效率对车库货值的影响

地库成本分析及优化要点

  • 车位数量一定,停车效率对地库成本的影响

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行业标准案例

√ 万科上海标准:

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√ 世贸、保利标准:

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√ 某企业标准:

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  • 管控措施:

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典型案例解析

√ 案例一:

车库轮廓不规整,车位超配、排布不合理及单边停车效率较低

地库成本分析及优化要点

√ 案例二:

停车效率较低、设备房占用停车高效区

地库成本分析及优化要点地库成本分析及优化要点

√ 案例三:

车位超配、单面停车多,设备房占用停车高效区、非机动车布置在停车高效区

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√ 案例四:

停车效率低、人防口部占用停车高效区

地库成本分析及优化要点

√ 案例五:

设备用房占用停车高效区、坡道在地库主体内,占用较多车位

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车位优化知多少

甲方设计部门聚焦点往往在地库含钢量、柱网及层高;殊不知,影响地下室优化的因素有诸多;接下来小编带你做下梳理:

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√ 指标:

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√ 总图规划:

地库成本分析及优化要点地库成本分析及优化要点

√ 平面轮廓:

  • 常见问题:

1) 车库在项目中位置设置不合理,造成后期使用不便;

2) 车库平面异型不方正,平面锐角多,不利于停车的空间较多,造成停车效率偏低;

3) 车库外挡墙曲折,挡墙偏长,成本提高;

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  • 设计指引:

1) 规划总体设计应将地上与地下作为整体来考虑,原则上:

在中庭大的地块布置地下车库时,优先选择独立地下室;

在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整体地下室。

2) 地库设计:开敞地库→半地库→单层地库→多层全地库(尽量避免)

尽可能形成集中的、规整的地下停车空间

3) 外形轮廓设计:

轮廓线应简洁,避免出现多段折线,造成外墙增多;

轮廓线应紧凑,避免出现多余空间,造成无效面积;

轮廓线应方正,避免出现锐角弧线,造成布车障碍。

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√ 地库柱网:

根据《车库建筑设计规范》JGJ100-2015第4.1.1条,小型车标准车位尺寸为2.4×5.3m。根据第4.3.4条,针对背靠背停车方式,车位尺寸可调整为2.4×5.05m;

1、小型车尺寸为:4.8米*1.8米   通常车位尺寸5.3米*2.4米

2、对于背靠背小型车位:横向净距0.6米,纵向净距0.5米

则小型车位尺寸为(4.8+0.5/2)米*(1.8+0.3+0.3)米=5.05米 *2.4米。

相对于标准车位,一个车位面积减少:(5.3-5.05)*2.4=0.6㎡

需要事先跟规划部门沟通,是否存在当地规范高于行业标准的情况。

地库成本分析及优化要点地库成本分析及优化要点

√ 标准柱网与小柱网柱网经济分析、成本比较:

1、理论上,小柱网每个车位比标准柱网至少可以节约0.92—1.89平米;

2、单车位可节约2024—4158元;

3、一个地库如果有1000个车位,采用小柱网车库,至少可以节约202.4—380.6万元;

4、建议优先选择小柱网。

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√ 地库排布:

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  • 两者排布方式的经济性分析:

相同柱网,但因排布方式差异,两种车库的单车位面积差:28.63-25=3.63㎡/辆;

某集团一年开发车位大约2万个,两种车库面积差:2万x3.63=7.26万㎡

仅通过设计合理排布,可以节约地库成本:2500X7.26万㎡=1.815亿元

如果多出的7.26万平米,可以多增加车位数量:7.26万/30=2420辆;

每辆车按10万进行销售,车位的销售收入可以增加:2420×10=2.42亿元

净利润增量:2.42-1.815=0.605亿元;

     在相同的柱网情况下,合理的车位排布方式可以有效的提高停车效率,以达到节约成本或增加货值的目的。

  • 车位排布黄金法则一:区分高效、低效区。

1:高效停车区域不应布置设备用房、楼梯等;

2:低效停车区域宜布置设备用房、楼梯等;

3:主楼地下室区域尽可能布置停车位;

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  • 车位排布黄金法则二:把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形,垂直长边布车。

优化前停车115辆

优化前局部停车布置方式不合理,且尽端车位过长,且有单边停车问题。

优化后停车120辆

尽端停车优化为环形车道,提高舒适度,增加5辆。

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  • 车位排布黄金法则三:一条车道沿两边停车,垂直长边布置停车,尽量不出现水平或者斜向停车。地库成本分析及优化要点

  • 车位排布黄金法则四:尽量不要出现靠墙边布置车道,靠墙边布置平行车位。地库成本分析及优化要点

  • 车位排布黄金法则五:合理使用微型车位,对不能布置标准车位的地方,尝试布置微型车位。地库成本分析及优化要点

微型车知识贴:

一个微型车位按0.7个标准车位进行换算,具体换算系数,每地规范不同,以当地文件为准;

  • 车位排布黄金法则六:先布车位、后布设备用房。

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  • 车位排布黄金法则七:严格控制设备用房面积。

经验数据:10万平米规模的住宅小区,设备房面积约700~800平米左右(未含车库排风、消防控制)。

变配电房约150平米;公变房:约50平米;柴油发电机房:约100平米;电专业约300平米;

水泵房:约120平米;生活水池:约100平米;消防水池:约150平米;水专业约400平米;

其他:约50平米;

小区规模每增加10万平米,设备房增大30%左右。

地库成本分析及优化要点

  • 车位排布黄金法则八:车库出入口布置地库主体之外,按规范下限控制,单车道4米,双车道7米。

出入口个数:车库建筑设计新规范,出入口个数较原规范有较大调整。尤其是停车在500-1000辆时,可控制2个双车道(依当地技术管理规定为准)。

下层到上层地库坡道数按下层及以下所有楼层停车数确定。

如:2层地下车库,总停车位610,地下一层320,地下二层290。此时地下一层到地面需两个双车道,地下二层到地下一层需1个单车道和1个双车道。

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  • 车位排布黄金法则八:尽量避免曲线坡道。

3.9米层高地库:

直线坡道:26X15%=3.9     3.5柱网

曲线坡道:32.6*12%=3.9   5.5柱网

曲线坡道内径一般取3.9~4.2米即可。

根据《汽车库建筑设计规范》4.4.10条的计算公式,计算得出:车库汽车环行道的最小内径:一般取3.9~4.2米即可。

地库成本分析及优化要点

√ 阳光车库:

地库成本分析及优化要点地库成本分析及优化要点

  • 外墙开敞:地库完整,利于停车及行车

地库成本分析及优化要点

  • 阳光地下大堂:利用天井,形成下沉小院,将自然光线引入地下车库住宅入口大堂,增强住宅入口大堂的可识别性,有效改善入口大堂环境,提升品质感。

地库成本分析及优化要点

总  结

地库成本分析及优化要点地库成本分析及优化要点

随着房地产行业的竞争越来越激烈,对精细化设计和财务经营管理思维的要求也会越来越高,从经营全局考量才能真正有效地提高产品力,这也是企业在打造产品力、提升经营效益上需要深度思考的。
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