潘石屹:开发商才应是BIM的最主要推动者

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银河SOHO室外

 

1     我们的BIM之路

       作为一家业主单位,我们是如何走上BIM之路的呢?4年前,我们不知道什么是BIM,可是我们要做银河SOHO,是由著名建筑师扎哈哈迪德设计的。这个方案设计才刚刚完成,她就转而去着手进行广州歌剧院的建筑项目实施。广州歌剧院前前后后用了7年的时间,但做到一半基本上就做不下去了,按照我的理解,就像包包子一样,馅儿太大皮太小,包不住了。于是他们尝试了多种解决方案,其中也到德国请了一家公司,在电脑上建模型模拟整个建造过程,试图将实际问题转化成三维图像进行分析和解决。我们一直在关注她解决问题的方式,希望将来也可以运用到自己的工程实践当中。在与扎哈设计团队的交流中我们了解到,传统的以二维图纸为主要表达方式的设计信息已经无法满足这类创造性的项目建设的需要了,而解决了他们难题的就是BIM系统。至此,我们才终于走上了自己的BIM应用之路。


2 BIM的第一层面:纠错

      我们在东二环的银河SOHO,建筑面积为32.8万㎡,比广州歌剧院大4倍多。作为开发商,我们要算经济帐,所以建设时间不能拖得太长,计划用36个月建成。时间其实非常紧张,但因为采用了BIM系统,所以在计划时间内如期建成了。和大家透露一下我们的工程成本,6 300/㎡,拥有如此多双曲面的建筑,仅用这么低的成本就做下来是不是有点不可思议。在这之前我们做的直上直下的建筑成本大概也要1万元/左右。那么我们的成本是如何降低的呢?举个例子,在没有用BIM施工之前,我们每建一个项目,像三里屯SOHO,建完之后专门有一个20多人的队伍,叫打孔队,在设计不完善的地方打个洞让管子下去和上来,而银河SOHO这个项目仅应用BIM就在模型中找到了4 000多个碰撞和错误,防患于未然,大大减少了返工,节约了工期,这就是BIM给我们带来的帮助。

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银河SOHO BIM模型

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银河SOHO屋面碰撞检查

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模型银河SOHO机电系统模型

 

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 银河SOHO夜景

 

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潘石屹:开发商才应是BIM的最主要推动者银河SOHO室内


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上海外滩SOHO

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上海外滩SOHO机电系统模型

 

3 BIM的第二层面:节省成本
       中国的建筑业实际上是比较落后的,中国的建安量大概是每年1.3万亿美元。凭经验我觉得这个数字八九不离十,因为去年中国商品房的销售量是8万亿元人民币,这主要是由于房价太高的缘故。在这里面造成的错误和浪费作为建筑行业大概可以接受的是
30%,以我建了20年房子的经验来看,30%的错误和浪费可能都估计保守了,因为这里面可能还包含着各种各样的腐败和回扣。如果按照1.3万亿美元一年的建安费用来算,30%的浪费,那么我们每年造成的浪费就是2万亿元人民币。解决的办法是什么?只有通过BIM协同平台,把所有的东西都公开。这样的解决办法从技术层面来说,有没有难度?在座的各位都是搞技术的,都明白,这从技术上来说特别简单。最大的阻力是什么?是我们的体制,每一个人都想把握住自己的权利,靠自己的权利去寻私。这也是我们整个BIM协同平台系统目前在预算应用上碰到的最大障碍。如何去解决?与其想象出现一个伟大的人物来总揽全局,还不如依靠我们每一个人的力量,只有这样才能够把我们在数字化过程中、网络化过程中碰到的困难克服掉。

       我们在外滩SOHO的建设中同样应用了BIM技术,目前虽然只进行到了地上五层,但有了BIM三维可视化模型,接下来的工程如何进展,所有的计划都安排好了。下面这一块最重要的就是成本的控制,现在花了多少钱,未来能够花多少钱,最后给我们带来的成果是什么?外滩项目成本目前地下部分比预计成本降低了10%,预计最后成本是在总的建安成本上降低5%~8%


4 BIM的第三层面:能源管理系统

       在银河SOHO的能源管理信息系统中我们有3 122个能量计量装置和几乎同样数量的传感器设备,通过互联网先将现场的能耗数据传到云服务器上去,再传到节能中心。这样可以把握每一天项目中耗电量的构成情况、每一天房间温度的情况,还有PM2.5的情况。目前大家最关心的就是PM2.5,我们花了大概一年的时间来研究,但由于PM2.5的颗粒特别小,最终还是失败了。

       最后我想了一招,一定要竞争,于是请了两家公司,每一家提供两个机组,让他们去实验。经过了几个月的时间,最后的结果是银河SOHO中经过过滤的空气质量每一天都能够达到中国标准,95%的天数能够达到美国标准。基于BIM能源管理系统不仅能3D直观地反映项目的能耗情况,还能实时反映房间温度状况,超过24°C的就亮红点。

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上海外滩SOHO

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上海外滩SOHO地下室机电模型

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上海外滩SOHO可视化模型

 

5 BIM的第四层面:多项目协同管理      

       为了让工程协作平台系统得到应用,最近我们下定决心在全公司全面地推行工程协作平台系统,目标是在20131115日前进行彻底的推广。可能推广的时候会对公司的体制造成非常大的影响,但我认为这种推广应用的过程是BIM得以全面贯彻的必经之路。我提出的要求是到工作协同平台上面工作的人就是SOHO中国的人,不在协作平台上工作的就不是SOHO的人,只有这样我们才能全面铺开,否则一些人是在工作协同平台上,另一些人还发传真让我签字,但签完字我发到哪里去?只有通过这种强有力的推进办法,才能把协同工作平台这种高效的工具真正利用起来。


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银河SOHO能源管理信息系统

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SOHO工程协同平台


6 在中国真正推动BIM的原动力:业主

       大家好像觉得BIM在中国的推动应该由设计院来完成,其实不然,设计院的人虽对BIM的接受程度比较高,但却缺乏动力,做项目往往只是为挣设计费,有什么理由来实施这个先进的技术呢?而施工单位更不是推动BIM的主要力量,他们反而常常是推动的阻力。我知道中国有一个大公司,听说BIM工程协作平台很好,三年间派了几个人到美国学习,学习回来以后向他们的老板汇报,老板听完汇报却说,咱们悄悄的,千万别告诉别人,BIM这东西不能用,一用之后工程量就算得清清楚楚了。你让施工单位就赚这点管理费去?他们不愿意。笑谈莫问真假,但确实真正BIM要想全面推行的话,主要还是要依靠开发商、业主,他们对监理、设计、预算、工程及下一步的能源管理、物业管理,都要投入百分之百的精力关注,BIM是一个全过程的东西,而他们才恰恰是对全过程最关心的人。作为开发商,应用BIM能够带来成本大幅度的节约,工期能够得到控制,何乐而不为!能源管理方面,到2015年底,我们公司管理着的320m2的物业,应用BIM系统,一年仅仅是电费的节约就是1亿元,这会减少多少PM2.5的污染。所以我觉得开发商才应是真正BIM工程协作平台的最主要的推动者,当然BIM最终的推行还需要各个方面的配合。

       BIM方面第一个吃螃蟹的人早就有了,CCTV最早的结构也是用BIM,鸟巢的结构也是用BIM,上海中心4年前就开始用了,如果还有开发商对目前BIM在房地产开发领域的应用不是特别熟悉,你告诉他可以来我们望京SOHO样板间参观一下(笑)。


      注:本文整理自2013欧特克AU中国大师汇中潘石屹先生的演讲——SOHO中国的BIM实践》,并经本人确认和提供图片。原文刊登在《建筑技艺》2014年2期“BIM专栏”。转载本文请注明出处。

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原文始发于微信公众号(海南省BIM中心):潘石屹:开发商才应是BIM的最主要推动者

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