江西省自然资源资产整体评估 技术指南（试行） 为科学规范自然资源资产整体评估活动，更好服务自然资 源资产组合供应，推动自然资源资产价值实现，制定本指南。 1 范围 本指南规定了自然资源资产组合供应中自然资源资产包整 体评估的基本原则、基本程序，以及价格内涵界定、评估模式 选择、价格影响因素分析、技术路径与技术方法运用、成交溢 价分配测算等环节的核心要求或技术方法；明确了江西省具有 代表性、典型性组合特征的自然资源资产包整体评估的技术要 点。 本文件主要适用于江西省自然资源资产组合供应中的自然 资源资产包整体评估专业技术活动，其他目的或情景下的自然 资源资产包评估可参照本文件有关规定。 2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件 必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的 版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括 所有的修改单）适用于本文件。 《城镇土地估价规程》GB/T 18508 《农用地估价规程》GB/T 28406 《自然资源价格评估通则》TD/T 1061 《森林资源资产评估技术规范》LY/T 2407- 2015 《水资源评价导则》SLT238 -1999 《旅游资源分类、调查与评价》GB/T 18972—2017 《林地估价技术规程》 《园地估价技术规程》 《草地估价技术规程》 《自然资源资产价格整体评估技术指引（试行）》 《中国矿业权评估准则》 《矿业权出让收益评估应用指南》（2023） 3 基本概念 3.1 自然资源资产组合供应 在特定国土空间范围内，将多门类自然资源资产（含多种 类权利权能）整体配置给同一权利主体的供应模式，简称“组 合供应”。 3.2 自然资源资产包 包括多门类自然资源资产或多种类自然资源资产权利权能 的自然资源资产利用组合体，是自然资源资产组合供应中的客 体对象，简称“资产包”。 注：其包括的各类自然资源资产或各种权利权能之间通常 在空间或效用上存在关联关系。 3.3 载体型自然资源 指既是自然资源要素本身，又为其他自然资源提供承载空 间，具有位置固定性、物理不可分割性，以及非耗竭性等特点 的自然资源，包括各用途的土地、水域等。 3.4 复合型自然资源 — 2 — 指由两种及以上门类的自然资源通过有机结合形成的，具 有显著的、不可分割的整体功能的自然生态空间。 3.5 自然资源资产价格整体评估 以自然资源资产包为评估对象，遵循自然资源估价的基本 要求，在充分关注各类自然资源资产组合形成的系统性、整体 性效用的基础上，对自然资源资产包的整体价格，及在可行和 需要时对其各构成部分分项价格的估算与判定活动，简称“整 体评估”。 3.6 关联影响因素 在整体评估中需特别关注的，能够体现自然资源资产包内 多个构成要素之间在资源利用效率、成本、收益等方面的相互 作用，进而影响资产包及其各构成要素的价格（价值）的客观 因素，简称“关联因素”。 3.7 协同效应 在特定时空范围内，不同门类自然资源资产或不同利用方 式向人类提供的惠益之间存在的相互增益等促进性作用规律。 3.8 权衡效应 指在特定时空范围内，不同门类自然资源资产或不同利用 方式向人类提供的惠益之间存在的此消彼长等限制性作用规 律。 3.9 规模效应 自然资源资产包内各构成要素有机结合并达到适宜规模 时，形成的成本下降、效益提升的规律。 4 评估基本原则 除遵循 TD/T 1061 提出的基本技术原则外，整体评估还应 — 3 — 遵循以下原则。 a)可持续利用原则：在限定的规划条件下，确定自然资源 资产包中各类自然资源资产的具体开发利用模式时，秉持可持 续利用理念，避免或降低对特定时空范围内自然生态环境形成 负外部性影响，并将需采取的必要措施纳入价格影响考量。 b)整体效用导向原则：在进行最佳开发利用方案设计及分 析确定自然资源资产包可产生的效益时，以资产包各构成要素 紧密结合、共同发挥作用为前提和基础，立足整体性视角进行 分析测算。 c)交换价值主导原则：整体评估结果能够反映现行制度机 制及供需关系影响下，具有客观共识性和市场可实现性的价值。 d)专业性原则: 整体评估活动应由具有相应资格的专业评 估人员依据专业技术要求开展。自然资源资产包的构成包含载 体型自然资源时，应包括土地评估专业人员；自然资源资产包 中含矿业权时，应包括矿业权评估师。 5 评估对象与价格内涵界定 5.1 评估对象的界定 界定评估对象应从以下方面明确待估对象的实物客体特 征： a)列示构成资产包的自然资源要素清单，含要素门类、数 量、细分种类、权属性质等特征指标，确保不重不漏； b)自然资源实体要素各自的空间位置、范围（边界）等； c)说明各自然资源要素实体空间位置关联性，例如：是否 相邻、相叠或相交，以及完全不存在空间的关联性等； d)描述方式：空间范围可用坐落地址、自然资源单元编码、 — 4 —
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