案例分享 | 合约规划环节对成本管理的影响

首先我们提到成本管理就需要清楚我们管理的载体，从狭义的讲是由“人、材、机、管理、利润、规费、税金”组成，但是影响项目成本的还有市场大环境、项目整体管控、国家相关政策等等。

以下向大家介绍项目整体管控中合约规划环节对成本管理的影响。简介两个案例，一个为合约规划的合理划分对成本的优化，一个为合约规划的不合理划分对成本的损失。无效成本的规避即为成本的优化。

一、项目简介
案例项目位于华东某区，用地面积115610㎡，其中:（1）商业用地面积1859㎡。（2）居住用地面积113751㎡。
总建筑面积为304220㎡，其中:（1）住宅（区分不同业态）总建筑面积为228272㎡，地下室面积为73000㎡。（2）商业总建筑面积为1731㎡，地下室面积为0㎡。（3）办公总建筑面积为1217㎡，地下室面积为0㎡。
二、案例背景
优化案例
（1）现场情况：保温定标，涂料开始招标。
（2）相关优化点：保温涂料招标及涂料材料涂布率招标时合约划分中的优化。
（3）情况分析：涂料招标时将厂家理论涂布率和材料费一起计入招标，投标人除填写施工费外，材料费单价不允许变动，可变动涂布率，虽为施工招标，定标原则为施工费+材料费合计最低定标，即能为甲方节省甲供材的投标单位优先考虑中标。
损失案例
（1）现场情况：精装修定标，橱柜分包开始定价。
（2）相关优化点：台面石的属性了解及需要前置的合约规划。
（3）情况分析：在进行橱柜单位合同签订时，橱柜单位表示无法生产大理石的台面，只能提供人造石和石英石的台面，经了解大理石台面质地较硬，施工时容易损坏，报废率较高，后期维修售后繁琐，橱柜单位不愿意承担此风险，为此，与装修单位签订补充合同，而此时装修单位已经定标，已失去招标定价的优势，导致此部分单价偏高，浪费了成本。
三、需解决问题
优化案例：涂料招标阶段施工+材料的优化。
损失案例：玄关、卫浴柜大理石台面的定价问题
四、多方案比选
优化案例
以往招标思路：
施工费就按照施工费招标，甲供材为甲供材订单，两者除供给关系外不涉及其他费用交叉。
招标优化思路：
视各单位自身施工水平及管理效率，最大限度发挥乙方优势，将涂布率计入招标中，作为乙方的竞争优势，将利益多方最大化。
损失案例
以往楼盘卫浴柜基本以石英石、人造石为主，合约规划上按照集团的划分一直归属于橱柜单位，但是随着人们日益增长的生活需求，现调整为大理石台面，而在合约规划是上，我们一直处于麻痹状态，导致合约归属不合理，造成不必要成本的损失。
五、执行成就
优化案例
实际招标过程中与各单位陈述本次招标的思路与合作共赢的理念，最终最低标与次低标对涂布率做了优化，尤以最低标优化最为明显，以真石漆和弹性涂料为主，优化情况如下：
真石漆部分：
原理论涂布率

优化后涂布率

材料费由21.12元/㎡优化为19.67元/㎡。
弹性涂料部分：
原理论涂布率

优化后涂布率

材料费由7.71元/㎡优化为6.89元/㎡。
全期优化情况如下：

全期优化金额为43万元，针对以上情况其实只有最低标经行了明显的优化，且主要在腻子上优化明显，经了解原因为此项目保温为A单位施工，如果涂料也是他施工，能保证基层平整度，腻子可节省，故此优化的前提应当为保温涂料纳入一起招标，这样不仅能对涂料甲供材经行优化，对甲方、乙方还有以下几点好处：
1、乙方管理费可均摊，管理班组可精简；
2、涂料基层不平整，乙方反复修的人工浪费和管理浪费现象会减少；
3、不会出现涂料没有工作面的窝工现象；
4、少一个单位的管理，减轻甲方的管理压力。
综上显形成本上全期节约43万元，可隐形成本上的优化是互利共赢的，在此期间也与多家保温、涂料单位经行过沟通，均表示保温、涂料一起招标能大大节约人工、材料成本，也便于现场施工质量、进度的管控，最后在此合约规划的处理上有需要注意保温、涂料两者施工的资质问题。
损失案例
由于工期的影响，甲方丧失了招标及定价的优势，装修单位亦存在坐地起价的现象，导致补充合同定价较高，以下对比本次装修补充合同与同地区同时期其他项目划入装修合同的招标价：

全期1705户，较同期项目损失金额约72万元，即合约规划的前置和合理性显得就格外重要。
六、案例总结