万达•城市综合体合约规划解读及编制(全套)

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第一部分:成本管控核心及模式

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第二部分:合约规划的概念解读

问题研讨:

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万达合约规划概念解读

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合约规划

合约规划就是将未来要发生的成本支出以合同分类的原则建立,通过对开发过程中成本支出的项目个数,包括合同支出和无合同费用支出等进行统筹,明确成本的具体流向,是目标成本对项目成本的指导和预控的重要手段。

万达合约规划与成本管控各要素之间的关系?

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1、通过将合约规划与目标成本的比较,分析合约规划的完善性;

2、通过将目标成本与合约规划的对比,分析目标成本的合理性;

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合约规划是指在项目开始初期,对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估,并对具体的合同及费用进行科目归属,业态分摊组成整个项目的成本

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三、万达合约规划的特点

万达合约规划的特点

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合约规划确保各项目合同签订的计划性和规范

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合约规划实现项目支出统筹的标准化,以及对待发生成本的合理预估

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项目支出归属的成本科目编码及科目名称是标准化的;

合约规划实现项目支出统筹的标准化,以及对待发生成本的合理预估

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根据合同范围及界面的不同,以及业态的不同,进行合理的待发生成本预估;

合约规划控制合同签订&费用支出,做到事前管控

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合约规划为成本管控工作提供重点提示,随时反映项目成本情况。

万达•城市综合体合约规划解读及编制(全套)插图22四、万达合约规划编制的重点

合约规划的要点

1、控制各分项工程的支出规划

预设成本归集的科目及业态,避免人为分摊过程中产生归集错误

2、控制招标金额,实现成本可控

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3、预留变更金额,动态记录成本

合约规划的编制

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合同和费用的列项可通过以下程序开展:

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合同和费用成本科目归属可通过以下程序开展:

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合同和费用到各业态的分摊可通过以下程序开展:

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问题研讨:

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合同和费用的金额确定可通过以下程序开展:

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问题研讨:

如何避免频繁调整合约规划?

合约规划的分期

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3、项目分期的编制

如图一,以四平项目为例,橘色框中【四平项目公司】,目前只有【四平万达广场】一个项目;蓝色框允许包含分期为“否”,表示四平万达广场只有一个决策文件,没有决策分期;红色框是否包含内部分期为“是”,表示四平万达广场包含内部分期,并且两个内部分期分别为“四平万达广场一期工程”“四平万达广场二期工程”

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合约规划编制完成,提交审批后,查看决策分期以及两个内部分期的【成本动态台帐】,决策分期和内部分期的【成本动态台帐】分开显示,这更有利于我们对成本动态把控。如下图;

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如下三幅图,分别显示了刚刚提交跨内部分期的合同所在科目动态情况。

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注:

上例列举了,跨内部分期的合约规划建立方法,对于包含内部分期,但是只归集到其中一期的合同来说,选择内部分期时只需选择归集到某个内部分期即可,并不是所有合同都需要跨内部分期,根据合同发生情况而定。

最后问题:合约规划编制难点

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