本文来源于地产成本微观察 ，作者蒋文辉
本文通过一个土石方成本严重失控的案例，从第三方咨询的角度讨论以下两个问题：
配合建设单位目标成本测算阶段，第三方咨询该怎样反向管理建设单位，使得测算成果可靠；
合同谈判及现场实施阶段，第三方咨询该怎样有效介入并提供有价值的咨询服务。
一、案例描述
1.目标成本：目标成本编制阶段，建设单位要求某意向投标的咨询公司帮忙做土石方工程量的预估
提供的资料为项目的总平面图（包括南、北地块）、原始地貌图、并告知地下层数为1层。
由于是“帮忙”，咨询公司派一个刚参加工作的员工根据上述资料进行测算。
预估大开挖土石方工程量为22万m3，土石方的初步定价为110元/m3，考虑5%的不可预见费，预计该项目大开挖土石方费用为2541万元。
2.实际结果：大开挖土石方工程量达到50万m3，因各种未预见因素土石方综合单价格上调，以及大量的变更签证（主要是场内转运）。
导致最终的该项目大开挖土石方费用达到约5800万元，超目标成本3259万元，超支128%。
二、
突破的原因分析
1、工程量偏差超约1.5倍主客观原因：
漏算的开挖范围：项目土石方的开挖边线、工作面、放坡均未考虑，测算人员以建设单位未提供相关资料没有计算。
少计的开挖深度：地块正负零以上有多个山坡，测算人员未进行现场踏勘也未认真读取原始地貌图，简单的取一个平均标高作为顶标高。地下室深度按5米考虑，未考虑基础形式。
测算人员简单按照地库的面积约2.8万平方米乘以预估开挖深度7.8米（地上开挖部分+地下开挖部分）*5%（预估系数）进行预估。
导致最终实际实施的工程量超过预估工程量的145%。
2、工程量偏差超约1.5倍主客观原因：
建设单位成本经办人缺乏基本的计量思路，为了省事当甩手掌柜，未经任何交底就把任务委托给咨询单位，收到结果后未认真复核便草率采用；
咨询单位认为只是预估工程量，将工作交给没有目标成本编制概念的新人。经办人凭借两张图及一个说明，没有思考没有沟通凭个人经验随意测算。
3、失控的300万签证情况描述及原因分析：
3.1、场内转运：售楼部及预售楼栋的开挖时期，甲方无证施工，当地政府执法严格，场内土方无法外运。应建设单位要求土方单位进行场内转运。
虽然合同中约定了“土方无论转运次数”，由于原合同中未考虑此种情况，且为应甲方要求，土方单位要求签证，签证费用约30万元。
3.2、政策因素导致土方单价上调：因政府环保督查及蓝天保卫战的原因，原定弃土场关闭，新选定弃土场运距增加，土方单位要求调增土石方单价，签证费用约80万元。
原合同约定综合单价包干且“无论运距”，但施工单位认为政策调整属不可控因素。
但是原综合单价对应的运距是多少，政策变化后新运距是多少？原合同中无综合单价组价明细，实际运费是多少？
均无从考证，最终只能根据定额进行计算，双方博弈确定。费用上调80万元。
3.3、地块遇强风化土方单价上调：地块开挖过程中遭遇强风化岩，土方单位要求综合单价调价，增加钩机费用约140万元。
土方直接委托之前未提供地勘报告，同约定土方外运综合单价是“固定包干单价（无论土质，建渣，淤泥，石方）”，且原合同中说明含石方破除
但是原合同对土质的又有一个描述为“废渣和碎石占30.00%-40.00%，
其余土质占60.00%-70.00%”所以土方单位认为，合同中约定的土方应是极少量。现在出现石方量增加，故要增加机械费用。
3.4、其他变更签证金额约50万元。
4.实际成本大大突破目标成本的根本原因总结
A. 项目成本人员对项目管控无思路，无管控，对咨询成果不加以审核；
B. 咨询单位计量简单，草率，计算过程无沟通，无反馈；
C. 合同综合单价组成，无明细，后期调价困难；
D. 整个项目的土方方案，未考虑项目开发运营节奏，对重大风险无任何预判；
三、
案例启示
1.有思路，有方法，有责任，才会有好结果。
建设单位项目成本负责人要有总体的管控思路，有落地的方法和技巧，项目最终才会有好结果，成本才会可控。
建设单位项目成本负责人没有清晰的管控思路，不加思考，简单的把工作交给第三方（还是免费的第三方），且对第三方提交的成果当二传手，不加审核便作为最终目标成本的数据，毫无责任心。
2.配合建设单位目标成本测算阶段，第三方咨询该怎样反向管理建设单位，使得测算成果可靠。
2.1关于资料：完整有效的资料是正确测算工程量的基础。
第三方咨询单位应至少要求建设单位提供的资料为：规划总图，地勘报告，原始地貌图，基础形式，拟定的开挖范围。
规划总图：可以明确地库的面积，层数，用来计算开挖面积；
地勘报告：用来了解地质情况（主要是岩石），便于土石方分类，如确实没有则建议拿到别的项目旁边 地块的地勘报告或者了解旁边项目的地质情况；
原始地貌：用来预估正负零标高以上的土方量，以及地块内部是否有混凝土地坪，淤泥，建筑垃圾以及待拆迁的建筑，青苗等等；为了保证测算的准确，应主动申请现场踏勘，以便更好的理解原始地貌情况。
基础形式：基础形式对土方开挖量影响很大。
拟定的开挖范围：用来计算开挖边线、工作面及放坡的工程量。
2.2.关于需进一步确定的或应补充的信息：不清晰的情况需及时沟通。
第三方咨询单位在拿到建设单位提供的原始资料后，如果得到的信息仍不够清晰，需要及时反向要求建设单位居中协调，跨部门沟通以下事项：
与设计沟通地库开挖深度；与工程沟通工作面及放坡坡度；与工程沟通土方平衡方案。
2.3.关于价格调研（如有要求）及测算成果调整：
土方价格调研：根据大致的土方平衡方案，第三方咨询单位要对周边区域的土方外运，石方外运，淤泥外运，混凝土块外运，外购土方回填单价进行初步调研。
考虑正向偏差：在最终呈现的目标成本测算要考虑一定的风险系数，因为所有的前置条件均会有一定的偏差，最终进入目标成本的工程量及单价建议考虑5%-10%左右的正向偏差，以防超支。
3合同谈判阶段，第三方咨询该怎样有效介入并提供有价值的咨询服务。
3.1. 建设单位要求确定土方单位的方式是直接委托，第三方咨询应建议计价方式不宜采用大包干的模式，应该采用不同土质（土方，石方，淤泥，建渣）应该分开进行计价；
3.2.建设单位要求确定土方单位的方式是招标，第三方咨询应建议可采用综合单价大包干模式，但招标阶段一定要提供地勘报告。
应说明土方单位要根据地勘报告自行预估石方方量，自行考虑其对综合单价的影响。同时说明建设单位不对地勘报告的准确性负责。
3.3.采用综合单价计价，合同清单中应有详细的组价明细，并且评标时需对组价明细进行合理性审核。
便于后期不可预期的外部条件发生变化（有经验的承包商无法预计的外部条件变化）导致需要进行的单价调整。
4.现场管理方面的补充。
工程、成本、设计、营销等相关部门应在项目前期，根据项目的具体要求确定土石方开挖方案并进行优化。
前期预判的场内转运、可预见的签证工作完全可以在合同谈判中消化，考虑进综合单价中，以便减少后期签证。
施工方进场后也应要求对方及时提供有效的施工组织设计，工程对其提供的方案进行审核并根据项目情况进行优化。
5.第三方全过程造价咨询的补位意识
第三方咨询作为建设单位成本系统的补充及分工合作者，不能机械的、单方面的接受“甲方领导”的指示而“无脑”工作。
要根据自身的技术、专业优势在发现建设方管理缺位的情况下，要进行主动补位、提供优质服务。
总 结
从本土石方超标的案例可以看出：
1.你的专业价值百万：过硬的专业素养，有效的管理思路，很强的工作责任心，可以避免公司大量不必要的损失；
2.甲方思路清晰，咨询发挥价值：甲方对整个项目管理思路要非常清晰，咨询才能很好的配合甲方，做好项目的成本管理，发挥他应有的价值；
3.甲方专业缺失，咨询进行补位：作为全过程第三方咨询，应该有甲方的视野，在甲方专业确实的情况下，能很好的做好参谋和补位。
本文感谢“蒋文辉”的创作，原创不易，请多转发；
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