项目报建五大阶段​100个关键节点详解

房地产项目开发是一个系统工程,从土地获得,到研发设计、政府报建、工程施工、市场销售、交房、物业管理和后期运行,每一个环节密切相关。

这就需要针对公司已经开发的项目设计在报建工作中出现的一些情况作分享和分析,其目的是为了争取缩短设计周期和报建周期,确保计划执行;尤其是对工程后期验收容易出现的问题,以及对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示,避免在今后发生。对于这些敏感性问题,分五个阶段进行介绍:方案、初设、施工图、施工过程检查、工程验收。

方案阶段

1.项目名称:报建周期尽量统一

项目名称应与公司规定的统一名称吻合;销售的项目名称在报建完成后,由客户服务部门办理预售时自行更改;如果有条件统一前期报建名称与销售名称则最佳;但如果达不到(报建时,销售名称尚未确定)则在整个报建周期中争取不改变项目名称。

案例:如蓝湖郡三期在报建前确定的名称为“林泉馨赏”,方案报建阶段以“林泉馨赏”的名义进行报建,但在过程中公司调整该项目名为“蓝湖郡三期”,导致在报建过程中申请修改该项目名称,产生不必要的时间成本等。而营销部根据推广需要,又改名为“弗莱明戈”,在办理预售时,房管部门要求预售项目的名称与建设工程规划许可证名称吻合,否则不能用“弗莱明戈”名称;如果将建设工程规划许可证名称“蓝湖郡三期”改为“弗莱明戈”,规划局答复有两种方式:a.从方案更名重新报建;b.更换该项目的选址名称为“弗莱明戈”。两种方式耗时太长,公司根本等不了。

2.核对经济指标

经济指标包括用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等,用地面积指净用地面积或出让用地面积。

对经济指标的把握,是我们每一个阶段的重点,一定要考虑后续阶段的工作。如方案阶段报的经济指标,一定要考虑施工图阶段的经济指标如何处理,规划许可证的经济指标将直接影响预售证的办理等,同时也会影响规划竣工验收。

案例:东方新城在规划竣工验收前,进行竣工验收实测,按照经惠阳区的要求,以勘测院实地勘测的面积为准,因为东方新城有许多的灰空间,加上修建过程中的部分调整,导致4号楼和商铺4的实测面积超出规划允许的面积误差,与勘测院进行了多次沟通才基本解决。由此,在规划验收实测前,我们事先把握,有哪些地方可能会有问题,该如何前控,如东方新城的灰空间,在实测前我们如何做工作等。

3.配套是否齐备(如:公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点)

居委会的配套标准为15平方米/100户,公厕是指对小区外开放使用的厕所,其余配套设施参考相关规范和文件(有特殊规定的除外)。

由于对“垃圾站”和“垃圾收集点”的规模的理解偏差因人而异,建议公司开发的项目在设计图中,一律将“垃圾站”标注为“垃圾收集点”。

4.是否满足规划选址和设计条件要求?

此项主要是提醒设计负责人不要漏项。

5.是否满足城市设计要求?

案例:西城天街方案进行规划报建,内街连廊过多,通透性不够,与城市设计不吻合,导致两次修改。

6.是否满足控规要求,技术是否合理?

7.对总图深度的关注

如制图标准、标高标注、间距标注、指标表格、建筑名称的关注。

8.间距规定有明确要求的是原则问题

9.满足物权法的相关规定

会所等产权有争议的建筑以及建筑命名,应规避今后的权属争议。

10.对综合管网的关注和环评工作前置

综合管网的设计审查:排水接口位置和标高是否可行,给水接口位置是否明确,电力通廊的考虑、电信电话宽带的通廊衔接、燃气的接口和走向等,都不能在市政绿化带内平行布置(可穿越)。

11.对其他部门提出的问题的再关注

内部部门:物业、工程、造价等;外部部门:市政、排水公司等。

12.满足物管用房的相关规定

建筑规模(平方米) 物业管理用房提供比例 业主委员用房面积(平方米)

10000~100000 5‰ 30

100001~200000 4‰ 40

200001~300000 3.5‰ 50

300000以上 3‰ 70

14 对建筑使用性质应明确(如:住宅、商业、公建、其他等)

(1)高层建筑:住宅和公建对电梯前室的面积大小要求不一样

(2)商业建筑的水电收费价格、购房首付比例、税金等都高于住宅建筑,会增加购房者的费用,直接影响该房屋的销售

(3)非住宅建筑的规划综合费收取高于住宅建筑的规划综合费(住宅:2元/平方米,别墅、度假村:3.5元/平方米,商业及其他:4.5元/平方米,工业厂房:1元/平方米)

建议:类似于SOHO的建筑,在满足土地性质的情况下,尽可能按照住宅进行设计。

15.对消防道路和扑救面的规定

“高规”2005版4.1.7条(指扑救场地)与4.3.1条(指消防道路)请不要混淆。

16.对防火分区应表达明晰

17.对消防疏散通道的设置进行复核(疏散通道宽度、疏散距离、疏散位置等)

18.项目设计中,设计应明确建筑套用何种规范(如:高规、坡规、新建规等)?

19.建筑之间的防火间距问题

20.明确消防站的建设方式

居民住宅小区住户1500~4000户,旧城改造、新开发区总建筑面积30万平方米~40万平方米,应建微型消防站。总建筑面积40万平方米~80万平方米,应建小型消防站。80万平方米以上,应建标准消防站。

21.对绿化指标表的复核, 理清计算方式、分块绿化编号

22.对景观实体计算面积的复核

23.对旧有古树的保护的规定

24.对树木移植、损毁的规定

25.重点景观处理建议和意见

在城市重要道路旁的项目,应特别注意景观处理,如:观山水、好望山项目。

26.对集中绿地、市政绿化带权属的界定

应明晰市政绿化带的权属方,以及景观设计、景观施工的责任部门,牵涉到费用投入问题。

27.就地、易地建设经济成本比较

28.是否有已建人防工程以及是否会破坏,落实赔偿标准

(1)由于主管人防赔付的各区人防办隶属于各区政府管理,公司应直接作各区长的工作,争取予以免除赔付(有先例)。

(2)损坏旧有人防工程,采取易地建设赔付标准:根据重庆市人民政府办公厅文件--《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》新建工程按照4%的比例修建人防工程,如果人防工程易地建设,则按照《重庆市财政局关于调整我市结合民用建筑修建防空地下室易地建设费收费标准的通知》规定:新建工程的总建筑面积交纳易地建设费30元/平方米。如果我司将旧人防工程毁坏后,在易地赔付给区人防办,参照以上文件标准赔款:每平方米人防工程单价为100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程=750元。就不按照6级人防2500元/平方米赔付。(此建议操作起来有一定难度,供各位参考)

29.如果就地建设人防工程,应落实新建人防工程面积、等级(报建组落实)

按照渝办发《关于调整我市设防城镇结合民用建筑修建防空地下室建设标准的通知》核实相关内容。

30.对配套建设学校、幼儿园的关注

按照控规要求和相关规范规定,合理设置学校、幼儿园的班级数量。对不配套建设学校的项目,落实项目业主子女入学的划片统筹问题。

31.对配套居委会的关注,要求:15㎡/百户

32.对项目环评报告审批的规定

33.目前设置餐饮的相关规定

设计中应考虑减少餐饮对项目影响的措施,如:隔油池、排烟设施等。

34.生产污水在满足排污标准前提下可以直排市政污水管网

35.权衡方案设计与节能的关系

尽管在方案阶段不审查节能设计,但考虑到节能的因素(体型系数、朝向、外窗、围护结构等)和方案设计紧密相关,故方案设计不能仅仅考虑户型、外立面等方面,应权衡方案设计与节能的关系,否则,对实施节能投入的经济成本和时间成本会增加。

初设阶段

1.消防:初设消防审查目前查是消防审查的最后一关,重点把控。

2.对项目指标、总户数的关注

3.高层建筑应形成环行车道或沿两个长边形成消防车道

4.消防配套设施的关注(如:消防站等)

5.对不同类别建筑的消防定性的界定有无争议:如多层、高层、一类还是二类消防

6.建筑之间的防火间距问题

7.在商业项目设计时,尽可能运用《重庆市大型商业建筑设计防火规范》

8. 对配套指标的审核:重点关注绿化指标、总表、植物配置表(可行性)

9.绿化指标计算结论复核和计算方式的关注

10.对配套集中绿地、市政绿地的审核和监控

11.对建筑防雷等级的定性

12.是否应作防雷风险评估:5万平方米以上的项目,或建筑高度超过50米的项目。

13.控制防雷引下线的数量,减少防雷审核费支出

14.易地建设只需提供人防方案批复

15.是否有已建人防工程以及是否会破坏,落实赔偿标准

16.如果就地建设,对新建人防工程面积、等级进行审核

17.对初设文件与已审批方案的指标核对、关注

初步设计文件中,与各专业对应的方案批复(消防、园林、规划、人防等)的定性、指标等应吻合

18.对总图的关注

总图的深度(无障碍设计、道路宽度、坡度等)、表达方式、与市政道路的关系。

19.节能审核:热工计算书、节能建模光盘

随着国家的重视,节能越来越成为一个不可逾越的审批流程,因此在规划方案阶段,一定要充分考虑节能的因素(体型系数、朝向、外窗、维护结构等),尽可能不仅仅考虑户型等,而给后期节能带来意想不到的困难。尤其是节能办要求审核节能的建模电子文件,非常关键。

20.对相关部门初设审批意见的关注(消防、防雷、环保)

各部门的审批意见(消防、园林、防雷、人防等)相互之间应吻合(指标、建筑定性等)。

施工图阶段

1.设计负责人确认审图报告的内容、定性、指标等

2.对施工图审图机构出具的审查合格书的重点关注:合格书编制标注、审查机构印章、设计单位印章的关注

3.对施工图消防备案资料装订的关注

4.非住宅装修工程应报消防部门单独审批

5.对建筑物防雷等级的定性

6.尽可能控制防雷引下线的数量(减少),减少防雷审核费支出

7.别墅的屋顶避雷带的敷设方式(明敷、暗敷或明暗结合)应满足防雷要求

8.提供国土证或用地批准书,如果被抵押计财部应提供银行的同意办理建设工程规划许可证的书面说明

9.检查审图公司出具的审图报告内容、性质

10.复核施工图是否和方案、初设批复意见吻合

11.就地建设的人防施工图审核意见应齐备

12.复核放线成果是否准确、建筑间距是否满足规划技术规定

由于放线偏差和节能保温施工等原因,建议建筑间距在满足规划技术规定的基础上再增加5厘米

13.对节能复核结果的关注

14.对规划局信息中心提供的面积指标核算结果的关注

施工图阶段的面积总指标与方案阶段的总指标允许偏差1%;确认报建内容中的各种性质建筑的面积与施工图是否吻合;检查规划局核算的各单体建筑指标与施工图是否吻合。以上工作是为了确保工程顺利验收和按时交房给业主。

15.外立面审查

16.人防工程易地建设只需完善人防缴费手续

17.如果人防工程就地建设,对新建人防工程面积、等级、设计深度进行审核,并获得市人防办对施工图审核的书面意见。

工程施工过程中的规划勘测检查

1.主体±0检查

由规划局委托重庆市勘测院进行,主要复核主体各大角点的座标、高程与规划报建施工图是否吻合。

2.裙楼封顶检查

由规划局委托重庆市勘测院进行,主要复核裙楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图是否吻合。

3.塔楼封顶检查

由规划局委托重庆市勘测院进行,主要复核塔楼高度、外形尺寸等与规划报建施工图是否吻合。

工程验收阶段

1.工程验收范围、面积、建筑名称应明晰

(1)工程消防验收容易出现问题的原因:施工中出现设计变更;对建筑名称、面积统计口径不一致(设计、工程、规划、房管等部门);报建图版本与施工版本不同;非公开原因。

(2)应对措施:在主体施工至正负零前,研发部组织向项目部作全面设计、报建交底,并移交一套完整报建资料给项目部;在验收前3个月,由项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体的差异,找到原因,协商解决方法。

2.对建筑使用性质应与初设图(或施工图)消防批复一致:如住宅、商业、公建、其他等,这关系到工程竣工验收和今后的使用。

3.消防道路和扑救面是否满足审批的规定

复核消防道路的宽度、数量、位置、距建筑物的距离等,复核扑救场的荷载、长宽尺寸或直径等,是否有变通处理(如:隐形场地),扑救场周边不能种植高大树木遮挡消防扑救工作。

4.对完工后的消防疏散通道的净宽进行复核

复核高层建筑的疏散楼梯的净宽是否满足消防规定;复核公共走道(住宅、非住宅)的疏散净宽度是否在允许误差范围内。

5.落实是否配置了消防站:如有消防站则应落实建设方式(就地建设或易地建设)。

6.工程施工进度是否达到验收条件

建筑防火分隔及封堵施工完成;防火门及闭门器、顺序器安装完成;功能系统安装调试应完成;消防道路和消防扑救场地应完成。

7.建筑物防雷工程地阻测试应合格

8.避雷带的设置方式是否有争议

9.尽可能避免防雷检测费增加

10.工程验收范围、建筑名称、经济指标应明晰(用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等)

(1)容易混淆的原因:施工中发生了设计变更;对建筑名称、面积统计口径不一致(设计、工程、规划、销售、房管等部门);报建图版本与施工版本不同;非公开原因。

(2)应对措施:在主体施工至正负零前,研发部组织向工程部作全面设计、报建交底,并移交一套完整报建资料给工程部;在验收前3个月,项目负责人牵头组织项目部、设计、报建、销支组等核对报建图与工程实体的差异,找到原因,协商解决方法。超出面积部分,应在进行规划现场勘测前做好施工封堵;验收后如需使用。应满足物权法的规定。

11.对建筑使用性质应与施工图规划批复一致:如住宅、商业、公建、其他等,关系到工程竣工验收、办理产权证和今后的使用。

12.核对经济指标(用地面积及性质、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等)

规划现场勘测的中间成果应得到工程项目部和销支组的认可,才能让勘测院出具正式面积报告和地形图;规划验收合格证的指标应与规划勘测的报告一致。

13.配套是否齐备(如:公厕、居委会、垃圾站或垃圾收集点):配套不齐备会影响规划验收。

14.间距是否满足规划技术规定

15.建筑与市政管网的保护距离是否满足规定

16.绿化工程应实施完成

17.临时设施应拆除完毕

18.满足物权法的相关规定:会所、等产权有争议的建筑以及建筑命名,在验收时按照公司要求执行

19.工程验收范围、建筑名称、绿地面积及计算公式、绿地率等应明晰:分清实体绿化、架空绿化、水体绿化等。

20.名贵苗木统计:为项目的物管费审批提供支持

21.绿地率不能满足批复要求的情况,各部门应早作商议。

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