“旧时代”已渐行渐远，地产市场在由数量驱动向品质驱动转变。
现如今地产企业遍地开花，如何从大众化的产品中脱颖而出，树立企业的品牌形象，提升品牌价值，已成为企业生存与发展的重要研究课题，品质在业内竞争力的重要性逐渐凸显。
品质提升并非意味着成本的提升，在成本红线下，可以向市场输出高品质的产品，通过加强设计质量管理，既可以做到向设计要利润(优化设计)又可以向设计要品质(精细化设计)。
品质的要求是从规范化衍生而来，是在行业国家规范基础上提高了某些方面的要求与标准。如果把行业规范看做设计的底线与准绳，那么品质要求就是进一步从人性化、合理化、舒适性、安全性的角度出发满足人们的各项需求，提高居住体验。
所以近年来，全国各地陆续出台提升住宅品质的若干规定，以近期新推出的《苏州市住宅品质提升设计指引（试行）》的通知为例，从地下车库到地上住宅，对多处细节条文做出了明确规定。简而言之，对房子的要求越来越高，更加注重品质化。
一言以蔽之：以产品为导向，从设计开始做到精细化管控，把控要点、量化指标、逐一排查。
本次我们通过实际案例浅析如何从精细化的角度来把控住宅项目的品质。
1、归家主要动线上出现视觉遮挡及影响客户观感构筑物。
解析：由于用地紧张，布置各类构筑物空间不足，设计仅考虑如何满足规范要求，缺乏对住户体验感的考虑。应该在方案设计阶段充分考虑地面构筑物对人体感观的影响。
解析：小区内非机动车坡道距离住宅过近或放置位置选择不合理，影响住户日常生活，降低小区品质。坡道须按图上所示原则进行设置，对品质影响较大的坡道需结合景观做好隐蔽。山墙面无窗时可贴墙放置，山墙客厅、餐厅、卧室等主要房间开窗时需大于等于2m。
解析：小区内地面道路与地库轮廓线沿长向连续重叠，受路基下土质不均匀沉降等因素影响，导致路面沿长向开裂，影响后期小区品质。方案阶段结合道路与地库边界综合考虑，尽量错开设置，无法避免处做好相应道路路基加固措施。
1、送风口或消火栓无美化、凸出墙面、安装贴近入户门、正对入户门。
解析：设计仅考虑满足防火规范要求，对业主心理感受推敲不足，部分消火 栓设置于入户门口，过道净宽不足，引发业主投诉。消火栓、风口等位置不应正对或贴近住户门、电梯门，并应同电梯厅一体化设计，美化、弱化消火栓箱原始材质、颜色。
解析：在设计时没有考虑楼梯出屋面的高差，楼梯间楼梯及出屋面高差设计有误。屋面楼梯间休息平台高于屋面建筑完成面 150mm即可。
解析：顶层雨水散排至屋面层，未设计有组织排水。屋面雨水管下应设置水簸萁或安装90度弯头充当水簸箕，避免雨水长期冲刷屋面，存在漏水隐患。
4、大腰线挑出外墙水平尺寸超 150mm 时，腰线上外墙应做防水反坎。
解析：房间室外有可积水的大腰线平顶，外墙未作挡水反坎设计，导致墙体根部裂缝，引起外墙渗水。应在外墙根部的墙体处做素砼防水反坎，高于结构完成面 250mm。
解析：飘窗顶板未作泄水设计，导致存水隐患，飘窗顶板临空面易积水，导致沿窗框型材渗水。飘窗顶板的顶部外侧，窗顶板做斜口，粉刷做斜坡，泄水坡度不小于3%，窗顶下外沿做滴水线 。
解析：设计不够精细化，未能考虑人防门对平时使用及品质的影响。人防门尽量设置于电梯大堂外。
解析：地下室集水井设置在行车道上,车辆进出长期碾压，产生震动、异响， 容易导致损坏。设置于人行必经道路上品质低，体验感差。集水井、排水沟不应布置在人行必经道路上或行车道上。
解析：自行车坡道采用中间台阶两边坡道的设计方式，坡道靠墙宽度不够，车辆容易刮碰墙面；坡道转角处墙为直角，非机动车转弯困难。应为坡道在中间、两边台阶，转角处为弧形墙或者局部加大转弯处平台宽度。
△ 错误做法
△ 错误做法
解析：人防门处的侧装防火卷帘，未充分考虑防火卷帘的做法和宽度，交付后实际影响停车位宽度。规避人防门垛、卷帘门垛、剪力墙影响车位净宽，遇有剪力墙或人防门垛一侧的车位，适当加大柱网，满足规范尺寸。
解析：地下室汽车坡道中间位置截水沟位置不合理，设置在坡道顶板范围外。碰坡道中间的截水沟应设置在坡道顶板范围内。
其实诸如此类问题在实际项目中我们将会遇到很多很多，这需要我们在生活中留心观察，需要精细化的把控细节，才能在设计阶段尽量避免此类问题的出现。
综上所述，品质已成为地产企业未来发展增量的重要一环。
坚守匠心，稳健而行，同辰建筑作为地产领域价值服务供应商，将协助地产企业做到向设计要利润（优化设计）+向设计要品质（精细化设计）。
