影响成本的十三个设计规划指标​

房地产市场经过多年发展,各项管理工作已逐渐成熟,由初期的粗放型管理模式走向现在的精细化管理。同时,房价和地产市场行情也逐步稳定,高房价、超额利润的时代已很难再现,房地产成本管理工作已成为房企实现目标利润的重要保障。方案决定成本,规划和设计阶段影响项目80%的建设投资额,成本管控工作应尽可能前置,限额设计已成为各标杆房企成本管控的重要手段本文主要介绍住宅工程拿地阶段和初步设计阶段影响成本的几个规划指标和设计指标。影响成本的十三个设计规划指标​

一、容积率:

容积率是指小区地上总建筑面积与净用地面积的比率。对于地产公司而言,容积率决定土地成本在全费用成本中的占比,而对于居民而言,容积率影响到居住的舒适度。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标,容积率越低,居住的舒适度越高,但对应房企的土地成本占比越高;反之则舒适度越低,房企的土地成本占比也越低。容积率一般由规划部门规定,不同产品类型容积率大概范围如下表:

 

影响成本的十三个设计规划指标​

容积率一般由规划部门规定并在土地出让合同中约定,因此,容积率值可在拿地阶段做好沟通协调,同时也需对商住建面比进行沟通协调,取得相关政策支持。在方案设计阶段,依据土地合同已定的容积率,采用不同业态组合方案比选,满足利润最大化要求盈利和利润率高的业态争取高容积率,亏损或利润率低的业态争取低容积率。

 

二、装配率

装配率:建筑单体范围内结构中预制构件所占的比重。设计阶段控制装配率的下限,充分利用当地激励政策,满足评分标准进行多方案比选。

1、激励政策:地方政府为了鼓励达到国家装配率要求,都会出台相应鼓励扶持政策,主要如下几个方式,a、赠送容积率(如北京按项目不超过3%的面积奖励)b、降低销售门槛(如湖北优先办理商品房预售)c、增值税即征即退优惠,(增值税即征即退50%),d、补助(如上海满足要求可以每平方米补贴100 元,单个项目最高补贴1000 万元)

影响成本的十三个设计规划指标​

因此详细分析当地政策的各种利弊,充分利用政策的激励扶持,可以有效实现降本增效的目的。

2、装配式方案:《装配式建筑评价标准》分国家标及地方标准,每个省份及地区对装配式都有自己的指标标准,及评价体系,相同的项目满足装配率可以有多种方案,不同的方案,成本相差300元/平米左右,据统计不同装配方案对成本的增量450~750元/平米,不同搭配方案对成本、生产、运输、吊装、施工有决定性的影响。

影响成本的十三个设计规划指标​

  因此要结合项目产品的定位、工厂情况位置、施工方能力等从众多方案中,选择最合适的方案。

 

三、人防面积:

人防地下室主要用于人民防空临时掩体、战时防空指挥中心、通讯中心、隐蔽所等。根据政策性规定为必建工程,人防面积一般为计容总建筑面积的4%—6%。人防工程一般由全部自建、部分自建部分缴纳人防异地建设费、全部缴纳人防异地建设费三种方案。可对三种方案进行经济比选,选择成本最优方案。如果是自建人防地下室,人防地下室的位置也应进行合理布局。

      

                             单层人防地下室的合理位置

影响成本的十三个设计规划指标​

多层人防地下室的合理位置

 影响成本的十三个设计规划指标​

 

 

四、可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积是指按规定可供销售的地上面积。包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内赠送面积;不可售面积包含地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。可售比越高,可供销售的面积越大,销售收入越高,利润率越高。因此,方案设计阶段应进行多方案比选,充分利用规划和销售面积计算规则(例如以封阳台、保温、有柱顶棚构成主体),最大限度的增加可售货值,追求可售比和货值最大化。下表为某公司可售比指标限额要求:

产品类型

可售比

住宅、公寓

宜>75%或货值最大化

别墅、洋房

货值最大化

 

五、车位配比

常规情况下,住宅车位配比=车位数/住户数,办公商业车位配比=车位数/100平方米,但也有住宅车位配比用车位数除以100平方米的特例。通常情况下,在满足规划条件要求的情况下,应尽可能的降低车位配比或者增加地上停车位个数甚至建停车楼以降低地下室面积,达到成本控制的效果。下面是某市关于车位配比的规定:

影响成本的十三个设计规划指标​

六、单车位面积

地下单车位面积=【所有地下室面积—(住宅地下赠送功能区域+规划要求非机动车区域面积+特殊设备房面积)】÷配建地下车位个数。单车位面积越小,地下室面积也越小,地下室建安成本就越低因此,需做好单车位面积指标控制,综合采取大小柱网、双边停车,首选垂直停车方式,尽量不要出现斜向或平行停车;尽量避免行车道靠边墙;严控地库形状;行车道宽度和车位尺寸在满足规范要求情况下尽可能取小值。受人防面积、塔楼地下室面积和设备房面积等因素影响,单车位面积一般在25—40m2/个左右。

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W科集团限额指标

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J科集团限额指标

影响成本的十三个设计规划指标​

中L集团限额指标

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Y光城集团限额指标

七、体型系数

体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m³。即单位体积所分摊的外表散热面积,外表面积包括与外界接触的内侧为节能空间的墙体、门窗、屋面。南北气候不同,体型系数有所不同,大概范围在0.2-0.45左右。体形系数满足规范限值,可控制保温材料的成本投入。

建筑轮廓在满足功能的前提下,适当规整、平直,可降低结构成本。下面通过一个户型平面图优化案例进行分析:

优化前平面图  

影响成本的十三个设计规划指标​

优化后平面图 

影响成本的十三个设计规划指标​    

影响成本的十三个设计规划指标​

八、地下室层高和覆土高度

地下室层高指地下室地面结构完成面到顶板结构板面的垂直距离。层高越高,对地基与基础的承载力要求越高,钢筋混凝土含量指标也随之增高,同时土方开挖量和基坑支护工作量也越大,成本越高。控制好地下室层高,对地下室成本有重要意义。以下是某公司地下室层高限额设计指标:

影响成本的十三个设计规划指标​

影响成本的十三个设计规划指标​

Y光城集团限额指标

地下室覆土高度是指地下室顶板至室外地面标高,应尽可能利用原始场地地形和不受市政管线标高影响情况下抬高车库标高,降低地下室顶板覆土厚度。顶板上部地面作园林景观时,尽可能的种植灌木和草地,避免种植大型乔木,以减少覆土厚度。受地下管网和排水等影响,地下室顶板覆土厚度一般在1-1.5米之间。

影响成本的十三个设计规划指标​

九、地上层高

地上层高是指楼板顶面至上一层楼板顶面的高度,地上层高除了同地下室层高对结构成本有影响外,也对室内外装修和外墙保温成本存在影响。地上层高分标准层层高和首层大堂层高,标准层层高在满足室内净空验收规范要求的情况下,尽可能取小值,住宅层高一般在2.9—3.1米之间。首层大堂作为进入住宅的通道,大堂高度作为客户购房敏感点,层高的控制需灵活把握,层高太低会影响客户体验,太高会增加不必要的成本,一般不超过1.5个标准层层高。

影响成本的十三个设计规划指标​

J科集团限额指标

十、外立面率

外立面率也称墙地比,外立面率指标=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。(分子分母不包含住宅下裙楼的外墙面积及其规划建筑面积)。外立面是指建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积,不含空调隔板、屋顶花架。外立面率对钢筋混凝土结构、砌体结构、保温和室内外装修成本都有极大影响。以下为某公司外立面率限额控制指标:

建筑类型

外立面率范围

高层住宅

≤1.29

小高层住宅

≤1.35

别墅

≤2.6

十一、窗地比

窗地比指标=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积(非玻璃门窗除外,转角飘窗按展开门窗面积计入)㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。(分子分母不包含住宅下裙楼的门窗及其规划建筑面积)。门窗成本一般在550元/m2左右,墙体和内外装饰成本一般在350元/m2左右门窗成本远高于墙体成本,控制好窗地比指标对成本影响较大。建筑开窗以满足基本使用功能及规范要求为宜。厨房、卫生间等功能房间宜减少开窗面积,降低成本。以下为某公司窗地比限额控制指标:

建筑类型

窗地比范围

高层住宅

≤0.23

小高层住宅

≤0.25

别墅

≤0.28

十二、结构含量指标

结构设计应在满足建筑使用要求、结构安全及耐久性要求前提下,按照经济性最优的原则进行结构设计,需结合项目建设地点的设防烈度、基本风压及结构高度等条件确定,主要包括钢筋和混凝土两项指标。依据层高和抗震设防烈度不同,地上钢筋含量指标一般在36—50kg/m2,地上混凝土含量一般在0.3—0.4m3/m2。地下室钢筋混凝土含量指标受人防面积、基础形式和地质情况影响较大,地下室钢筋含量指标一般为110-180kg/m2,地下室混凝土含量指标一般为0.9-2m3/m2。

 

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中海集团限额指标

影响成本的十三个设计规划指标​

T禾集团限额指标

影响成本的十三个设计规划指标​

Y光城集团限额指标

十三、硬软景比

硬景比例=硬地设计面积/园林设计面积,硬景是指人行道、广场等地面硬质铺装、景观内的台阶、踏步、残疾人坡道(含栏杆)、小区内车行道及路沿石、小区运动场地、木平台、表面装饰,鱼池水池、水景结构及装饰费用,应包含基层、垫层,结构、抹灰、防水、装饰等全部费用。软景30~160元/平米,硬景320~420元/平米,水景420~900元/平米,硬景占比宜小于景观面积的34%,水景比例小于3%绿化面积按规划指标执行。

软景

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硬景

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参考资料:克而瑞、万科、金科、中海、百度、泰禾、阳光城

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